Имущественная основа экономической деятельности гражданина. Цели использования объекта лизинга. Приватизация как способ формирования имущественной основы предпринимательской деятельности

Для осуществления предпринимательской деятельности субъект предпринимательства должен обладать определенным имуществом. Имущество выступает в качестве средства и необходимого условия для занятия предпринимательской деятельностью.

Так, обладание обособленным имуществом на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления является одним из условий признания организации юридическим лицом. ГК РФ в качестве одного из обязательных признаков юридического лица называет его имущественную обособленность: «Юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество...» (ст. 48 ГК РФ).

Имущественная обособленность как признак юридического лица позволяет отграничить имущество данной организации от имущества всех иных субъектов гражданского права (публичных образований, физических и юридических лиц). Указанное обособление получает свое правовое закрепление в соответствующих бухгалтерских документах. В п. I ст. 48 ГК прямо говорится, что юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету. Наличие самостоятельного баланса у юридического лица - внешний показатель экономического обособления коммерческих организаций ; самостоятельная смета - призрак имущественной обособленности некоммерческих организаций. Правда, не всегда такое разграничение получает четкое закрепление в законодательстве и на практике.

Так, в Законе РФ от 10 июля 1992 г. № 3266-1 «Об образовании» (ст. 43) установлено, что образовательное учреждение (в том числе государственное) самостоятельно осуществляет финансово-хозяйственную деятельность, имеет самостоятельный баланс и лицевой счет.

При этом правовое значение имеет сам факт наличия у организации обособленного имущества в определенном (минимальном) размере. Отсутствие необходимого имущества может стать препятствием для регистрации юридического лица или для получения лицензии на ведение определенных видов деятельности, например оказания банковских услуг

Субъекты предпринимательской деятельности, будучи коммерческими по своей направленности, обладают, как правило, имуществом на праве собственности. Однако при их создании в форме унитарного предприятия необходимое имущество закрепляется на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, а учреждения могут обладать имуществом на праве оперативного управления.

Признак имущественной обособленности характерен не только для юридического лица, но и дтя «неправосубъектных образований» (холдинги), а также структурных подразделений.

Понятие «имущество» широко используется в законодательстве в различных значениях. На многозначность этого понятия указывал еще Г.Ф. Шершеневич, предлагая различать понятие имущества с экономической точки зрения и юридическое понятие имущества . Неоднозначность понятия имущества отмечалась различными авторами , Некоторые авторы объясняют это в числе прочего историческими и философскими категориями 12 ’.

Нет единого понимания данного термина и в законодательстве. Традиционно имуществом называется совокупность вещей, т.е. матермальных объектов, обладающих вещественными признаками. В таком понимании термин «имущество» используется применительно к праву собственности (владение и распоряжение имуществом), а также применительно к соответствующим уголовно-правовым институтам (уничтожение имущества, хищение имущества).

В целом право оперирует более широким понятием имущества как совокупности вещей и имущественных прав. В сравнительном плане возьмем два кодекса: ГК РФ и НК РФ. С точки зрения НК РФ (п. 2 ст. 38) под имуществом в настоящем Кодексе понимаются виды объектов гражданских прав, относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Статья 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относит вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права.

Таким образом, в содержание понятия «имущество» помимо вещей (в их натуральной форме) могут включаться также и имущественные права . Так, в п. 3 ст. 63 ГК РФ под имуществом ликвидируемого юридического лица, продаваемым с публичных торгов, понимаются и вещи, и имущественные права. Аналогичный смысл имеет термин «имущество», когда речь идет об ответственности юридического лица или индивидуального предпринимателя по своим обязательствам всем принадлежащим им имуществом. Имущественные права как вид имущества возникают при заключении договора банковского счета и осуществлении безналичных расчетов. К числу имущественных прав относятся право собственности, иные вещные права, права на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица (продукции, работ, услуг), обязательные права требования к должнику и т.д. Имущественные права могут быть предметом сделок, в том числе купли-продажи (ст. 454 ГК РФ).

По мнению В.А. Белова, причисление имущественных прав к объектам гражданских прав представляет собой как раз тот редкий пример, когда конструкция, совершенно не разработанная в науке, вдруг оказалась внесенной в законодательство. Более того, автор считает, что во второй части ГК РФ встречается ряд положений, которые не позволяют назвать предписание ст. 128 ГК РФ случайностью, а, напротив, свидетельствуют о намеренном, осознанном и весьма последовательном проведении концепции, согласно которой имущественные права суть не что иное, как разновидность имущества (см., напр. п. 4 ст. 454, п. 2 ст. 567, п. 1 ст. 572 ГК РФ) .

Отнесение имущественных прав к категории имущества неоднозначно оценивается различными учеными. Так, Е.А. Суханов считает нецелесообразным распространение цивилистического правового режима собственности на права требования . В отличие от Е.А. Суханова, М.И. Брагинский, являясь сторонником неоклассической модели собственности, предлагает распространять цивили- стический правовой режим собственности и на права требования . Судебная практика подтверждает именно эту позицию по рассматриваемому вопросу.

Так, Конституционный Суд РФ в Постановлении от 16 мая 2000 г. по делу о проверке конституционности отдельных положений п. 4 ст. 104 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в связи с жалобой компании «Timber Holding International Limited» признал не соответствующими Конституции РФ проверяемые положения в той части, в какой они позволяют передавать соответствующим муниципальным образованиям жилищный фонд социального использования, детские дошкольные учреждения и объекты коммунальной инфраструктуры, жизненно необходимые для региона, без выплаты должникам - собственникам, находящимся в процедуре конкурсного производства, разумной, справедливой компенсации, обеспечивающей баланс публичных и частных интересов.

Использованным в данной статье понятием «имущество» в его конституционно-правовом смысле, как отметил Конституционный

Суд РФ, охватываются не только вещи и вещные права, но и права требования, в том числе принадлежащие кредиторам .

Л. Лапач справедливо отмечает, что выявленный Конституционным Судом смысл понятия «имущество» корреспондирует толкованию этого понятия Европейским Судом, которое лежит в основе применения им ст. 1 Протокола № 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод. Вместе с тем, указанный автор признает некорректной позицию судебных органов. В частности, он пишет: «Анализ правовых позиций Европейского Суда по правам человека и Конституционного Суда РФ в части определения содержания и смысла понятий «имущество» и «собственность» свидетельствует об использовании при этом единых унифицированных подходов. В результате, по мнению указанных судебных органов, к имуществу лица относятся и права требования с распространением на них режима собственности. В том случае, если указанная позиция не будет подвергнута корректировке или разъяснена, придется признать возможным использование традиционных способов защиты права собственности и других вещных прав для защиты и восстановления прав, носящих обязательственный характер, что с точки зрения ци- вилистической догмы и юридической техники вряд ЛИ ВОЗМОЖНО» .

В юридической литературе можно встретить и позицию, в соответствии с которой имущество рассматривается не только как вещь или совокупность вещей, как вещи и права на них, но и как первое и второе значения плюс имущественные обязанности и исключительные права.

Так, Л.А. Чеговадзе пишет: «Действия обязанного субъекта, тем или иным образом определенные (индивидуализированные), относятся к разряду предоставлений по обязательству и подлежат учету как долг и требование. Требование в этом смысле - это не право субъекта потребовать, а то, на получение чего претендует (притязает) правомочное лицо, то, исполнения чего он (при наступлении определенных условий) может потребовать от обязанного его правом лица, опираясь на принудительную силу государства. Это предоставление есть не что иное, как совокупность действий, о которых договорились участники обязательства либо которые стали обязательными к совершению по факту причинения одним из них вреда (либо получения неосновательного обогащения). И для своего кредитора оно становится долговым имуществом. Долгом оно является с точки зрения должника, с точки зрения кредитора - оно требование. Стало быть, долг обязанного лица и требование правомочного - это соответственно пассив и актив их имуществ, а значит, тоже имущество (отрицательного или положительного свойства) .

Полагаем, что такая позиция не только идет в разрез с цивили- стическими представлениями об отграничении вещных, обязательственных и исключительных прав, но и не учитывает нормы действующего законодательства. Так, в соответствии со ст. 8 Федерального закона от 21 ноября 1996 г.№ 129-ФЗ «О бухгалтерском учете», «организация ведет бухгалтерский учет имущества, обязательств и хозяйственных операций путем двойной записи на взаимосвязанных счетах бухгалтерского учета, включенных в рабочий план счетов бухгалтерского учета» . Очевидно, что указанная норма закона четко отграничивает имущество организации и его обязательства.

Итак, термин «имущество» охватывает различные объекты и явления, а потому не имеет четких границ. Полагаем, что подобная полисемия рассматриваемого термина - явление недопустимое не только в науке, но и в законодательстве и на практике. В.С. Белых вполне справедливо отмечает, что «единство, общепризнанность и стабильность терминов - это требования, которые предъявляются к юридической терминологии» .

В связи с этим считаем необходимым уточнить на законодательном уровне понятие «имущество» путем приведения в нем единого, межотраслевого легального определения названного понятия.

В настоящее же время необходимо руководствоваться действующими правовыми нормами и к имуществу, используемому в предпринимательской деятельности, следует относить вещи (включая деньги и ценные бумаги) и иное имущество, в том числе имущественные права требования.

• Прямые указания на необходимость коммерческих организаций иметьсамостоятельный баланс содержатся, например, в п. 3 ст. 2 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»; п. 2 ст. 2Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».
• "26 Закон РФ от 10 июля 1992 г. № 3266-1 «Об образовании» (ред. от03.12.2011) // СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 150. "27 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию1905 г.). - М.: Юристъ, 1995,- С. 127.

ЗАО "BKR-Интерком-Аудит"

Материалы подготовлены группой консультантов-методологов ЗАО "BKR-Интерком-Аудит"

Рассмотрим основные определения, данные в статье 2 Закона №164-ФЗ:

«лизинг - совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе приобретением предмета лизинга;

договор лизинга - договор, в соответствии с которым арендодатель (далее - лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (далее - ) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем;

лизинговая деятельность - вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его в лизинг».

В статье 3 вышеуказанного закона определен предмет лизинга:

«1. Предметом лизинга могут быть любые, не потребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности.

2. Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения».

Теперь обратимся к статье 665 ГК РФ. Там сказано, что:

«По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем» .

Как мы видим, определения лизингового договора отличны лишь в плане строки об ответственности арендодателя (лизингодателя). Однако, дело в том, что в Законе №164-ФЗ вопросы ответственности сторон выделены в отдельную статью 10, которая называется - «Права и обязанности участников договора лизинга».

«Права и обязанности сторон договора лизинга регулируются гражданским законодательством Российской Федерации, настоящим Федеральным законом и договором лизинга.

При осуществлении лизинга лизингополучатель вправе предъявлять непосредственно продавцу предмета лизинга требования к качеству и комплектности, срокам исполнения обязанности передать товар и другие требования, установленные законодательством Российской Федерации и договором купли-продажи между продавцом и лизингодателем ».

Договор лизинга является разновидностью договора аренды. Поэтому общие нормы договора аренды применяются и к договору лизинга.

Действующим российским законодательством предъявляется ряд требований к порядку совершения лизинговых сделок.

В первую очередь, это относится к оформлению лизингового договора (договора о финансовой аренде).

Понятие договора финансовой аренды (лизинга) отражает тройственную природу лизинговой сделки:

1) арендодатель (лизингодатель) заключает договор с поставщиком (выбранным им самим либо лизингополучателем согласно условиям данного договора) на приобретение имущества, передаваемого в лизинг;

2) арендодатель заключает (в большинстве случаев) договор с банком на получение кредита для приобретения этого имущества;

3) арендодатель заключает договор с арендатором (лизингополучателем) на передачу данного имущества в лизинг.

Таким образом, понятие лизинговой деятельности можно определить как вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества.

Основные требования к форме и содержанию договора лизинга установлены в статье 15 Закона №164-ФЗ.

Договор лизинга заключается в письменной форме. Данное требование следует рассматривать как специальную норму, установленную в дополнение к статье 609 ГК РФ, предусматривающей общие требования к форме и государственной регистрации договора аренды:

«Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом ».

И пункт 1 статьи 15 Закона №164-ФЗ устанавливает обязательность письменной формы. При этом не важно, на какой срок заключен договор, и, что является его предметом – движимое или недвижимое имущество.

Договор лизинга предполагает участие в его исполнении наряду с лизингодателем и лизингополучателем третьих лиц. Они привлекаются к его исполнению путем заключения соответствующих договоров. Одни из этих договоров являются обязательными для юридической квалификации лизинговой сделки (договор лизинга), другие считаются сопутствующими.

Обязательным договором считается договор купли-продажи, который по общему правилу заключается лизингодателем по указанию лизингополучателя с определенным продавцом и в отношении определенного имущества. В этом случае лизингодатель не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Вместе с тем договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

При заключении договора купли-продажи лизингодатель обязан уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу. Об этом сказано в статье 667 ГК РФ. Если лизингодатель этого не сделал, то заключенный договор не признается договором лизинга (постановление ФАС Дальневосточного округа от 3 апреля 2001 года №Ф03-А37/01-1/442). Однако, действия сторон по фактическому осуществлению сделки, свидетельствуют о наличии между ними арендных отношений с правом выкупа арендованного имущества, которые регулируются параграфом 1 главы 34 ГК РФ.

Кроме того, не признание договора лизинговым, не влечет недействительность договора купли-продажи, но влияет на установление ответственности продавца перед лизингополучателем за исполнение этого договора (статья 670 ГК РФ). Без этого условия для продавца договор купли-продажи должен квалифицироваться как договор с исполнением третьему лицу, по которому ответственность наступает, как правило, только перед покупателем. При выполнении требования статьи 667 ГК РФ договор купли-продажи приобретает признаки, свойственные договорам в пользу третьего лица (статья 430 ГК РФ).

В соответствии со статьей 670 ГК РФ, арендатор (лизингополучатель) вправе предъявить непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды, требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки, и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. При этом арендатор имеет права и обязанности, предусмотренные ГК РФ для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя.

В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы (статья 326 ГК РФ).

Если иное не установлено договором лизинга, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору предъявить требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность.

К сопутствующим относятся договоры о привлечении средств, договор залога, договор гарантии, договор поручительства и другие.

Допустим, возврат средств, затраченных лизингодателем на приобретение оборудования и передачу его в лизинг, может обеспечиваться гарантией банка либо залогом товарно-материальных ценностей и другого имущества, находящегося в собственности лизингополучателя либо третьего лица. В качестве обеспечения по договору лизинга могут быть приняты гарантии страховой компании, третьего лица либо органа исполнительной власти.

Лизингодатель вправе для привлечения средств заключить и договор о залоге предмета лизинга.

На основании пункта 3 статьи 15 Закона №164-ФЗ, существенным условием договора лизинга является условие о предмете лизинга . В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю в качестве предмета лизинга.

В соответствии с пунктом 4 статьи 15 Закона №164-ФЗ, на основании договора лизинга лизингодатель обязуется приобрести у определенного продавца в собственность определенное имущество для того, чтобы передать его за определенную плату на определенный срок, на определенных условиях в качестве предмета лизинга лизингополучателю, выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договора лизинга.

Имущество, которое является предметом лизинга, лизингодатель обязан предоставить в состоянии, соответствующем условиям договора лизинга и назначению данного имущества (пункт 1 статьи 17 Закона №164-ФЗ).

Пунктом 5 статьи 15 Закона №164-ФЗ установлены основные обязанности лизингополучателя.

Во-первых, лизингополучатель обязан принять предмет лизинга в порядке, предусмотренном указанным договором лизинга.

Во-вторых, главной обязанностью лизингополучателя по договору выступает обязанность выплатить лизингодателю лизинговые платежи в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором лизинга.

Под лизинговыми платежами понимается общая сумма, выплачиваемая лизингополучателем лизингодателю за предоставленное ему право пользоваться имуществом – предметом лизинга. Лизинговые платежи уплачиваются в виде отдельных взносов.

При заключении договора стороны устанавливают общую сумму лизинговых платежей, форму, метод начисления, периодичность и суммы лизингового платежа, как вознаграждения лизингодателя, периодичность и суммы уплаты взносов, а также способы их уплаты.

В-третьих, по окончании срока действия договора лизинга, лизингополучатель обязан возвратить предмет лизинга, если иное не предусмотрено указанным договором, или приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли-продажи.

В четверных, выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договора лизинга. К их числу относятся обязанность внесения авансового платежа либо залогового денежного депозита, обязанность заключить предмета лизинга в пользу лизингодателя.

Договор лизинга также может предусматривать право лизингополучателя продлить срок лизинга с сохранением или изменением условий договора лизинга (пункт 7 статьи 15 №164-ФЗ).

Пунктом 6 статьи 15 №164-ФЗ договором лизинга могут быть оговорены обстоятельства, которые стороны считают бесспорными и очевидными нарушением обязательств и которые ведут к прекращению действия договора лизинга и изъятию предмета лизинга. Бесспорное и очевидное нарушение обязательства в Законе «О финансовой аренде (лизинге)» рассматривается в качестве основания для досрочного прекращения договора лизинга и изъятия предмета лизинга по требованию одной стороны. В настоящее время закрепление перечня таких обстоятельств в договоре отдано на усмотрение сторон, из чего следует заключить, что речь идет о конкретных случаях существенного нарушения условий всякого договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ) либо договора аренды (статья 619 ГК РФ), формулируемых применительно к особенностям договора лизинга и характеру взаимоотношений конкретных сторон. Отныне такие нарушения не дают оснований для применения к стороне внесудебных мер воздействия, предусматривавшихся старой редакцией закона. Исключение составляет только бесспорное взыскание задолженности по лизинговым платежам, но при этом речь не идет об одностороннем прекращении договора и изъятии предмета лизинга. Такие обстоятельства, вне зависимости от того, предусмотрены они договором либо нет, теперь дают право на обращение в суд с требованием расторгнуть договор, изъять предмет лизинга и возместить причиненные убытки. Наличие таких обстоятельств в тексте договора избавляет сторону от необходимости доказывать факт существенности допущенного нарушения, поскольку стороны заранее согласились считать его бесспорным и очевидным нарушением обязательства, влекущим за собой досрочное прекращение договора и изъятие предмета лизинга.

Что касается расторжения договора лизинга в судебном порядке, то необходимо помнить: закон о лизинге прямо говорит лишь о праве лизингодателя требовать досрочного расторжения договора в одностороннем порядке (пункт 2 статья 13 Закона 164-ФЗ). А вот условия, при которых договор лизинга прекращает действовать по его инициативе, не указаны. Однако расторгнуть договор в одностороннем порядке можно только через суд (пункт 2 статья 450 ГК РФ). И только если будут существенно нарушены условия договора.

ГК РФ предусматривает такие условия для договоров аренды, но лизинг является одной из ее разновидностей (статья 625 ГК РФ). Основания для досрочного расторжения договора аренды по инициативе лизингодателя будут следующими:

Лизингополучатель использует имущество не по назначению (пункт 3 статья 615 ГК РФ, пункт 1 статья 619 ГК РФ). Или же существенно ухудшает имущество (пункт 2 статья 619 ГК РФ);

Лизинговый платеж перечислен с нарушением установленного срока более двух раз подряд (пункт 3 статья 619 ГК РФ);

Лизингополучатель не делает капитальный ремонт имущества при условии, что это его обязанность (пункт 4 статья 619 ГК РФ).

ГК РФ дает возможность и лизингополучателю досрочно расторгнуть договор лизинга через суд в одностороннем порядке, если:

Имущество получено без технических принадлежностей и относящихся к нему документов (пункт 2 статья 611 ГК РФ);

Лизингодатель не предоставил имущество в срок или препятствовал его использованию (пункт 3 статья 611 ГК РФ, пункт 1 статья 620 ГК РФ, пункт 2 статья 668 ГК РФ);

При получении имущества обнаружены недостатки (пункты 2, 4 статьи 620 ГК РФ);

Лизингодатель не делает капитальный ремонт имущества, хотя это является его обязанностью (пункт 3 статьи 620 ГК РФ);

Лизингодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на переданное в лизинг имущество (статья 613 ГК РФ). Например, переданное лизингополучателю имущество находится в залоге.

Пункт 1 статья 450 ГК РФ, говорит о том, что договор можно расторгнуть по соглашению между сторонами, если иное не предусмотрено в ГК РФ, других законах или в самом договоре. Закон о лизинге также не запрещает такой вариант прекращения обязательств. Поэтому, если такое условие прописано в договоре, вполне можно обойтись без суда.

Избежать судебных тяжб можно, даже если в договоре нет условия о его досрочном расторжении. Главное - наличие обоюдного желания сторон. Если оно есть, лизингодатель и лизингополучатель могут разорвать отношения в любое время.

Для этого нужно лишь заключить соответствующее соглашение, которое послужит основанием для отражения в бухгалтерском и налоговом учете возврата имущества лизингодателю. Поэтому в соглашении о расторжении договора нужно указать дату прекращения лизинга, порядок и условия возврата лизингового имущества, судьбу неуплаченных лизинговых платежей.

Статья 4 Закона 164-ФЗ дает определения субъектов лизинга:

«Субъектами лизинга яв ляются:

лизингодатель - физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга;

лизингополучатель - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга;

продавец - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает лизингодателю в обусловленный срок имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи. Продавец может одновременно выступать в качестве лизингополучателя в пределах одного лизингового правоотношения».

Итак, субъектами лизинга являются: лизингодатель, лизингополучатель и продавец.

Они являются прямыми (непосредственными) участниками лизинговых отношений. Косвенными же участниками лизинговой сделки являются банки, кредитующие лизингодателя и выступающие гарантами в сделках, страховые компании, посредники, лизинговые брокеры. По российскому законодательству такие косвенные участники не отнесены к субъектам лизинга.

Любой из субъектов лизинга может быть как резидентом, так и нерезидентом Российской Федерации.

Пример. Из консультационной практике ЗАО BKR «Интерком-Аудит».

Вопрос:

Может ли Государственное учреждение (ГУ), не имеющее прав коммерческой деятельности по уставу, выступать лизингополучателем по договору лизинга для целей осуществления своих задач в рамках направления основной деятельности ГУ?

Ответ:

В Законе №164-ФЗ не содержится прямое указание на ограничение круга лиц, которые могут выступать в качестве лизингополучателей.

При решении поставленной задачи, необходимо исследовать само понятие государственного учреждения и его правоспособность в части заключения сделок с третьими лицами, а также правоспособность учреждения в отношении распоряжения его имуществом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 2 Федерального закона от 12 января 1996 года №7-ФЗ «О некоммерческих организациях» учреждения относятся к некоммерческим организациям».

Согласно статье 161 Бюджетного кодекса Российской Федерации (далее БК РФ) организации, наделенные государственным или муниципальным имуществом на праве оперативного управления, не имеющие статуса федерального казенного предприятия, признаются бюджетными учреждениями.

Бюджетное учреждение – это организация, созданная органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления для осуществления управленческих, социально - культурных, научно - технических или иных функций некоммерческого характера, деятельность, которой финансируется из соответствующего бюджета или бюджета государственного внебюджетного фонда на основе сметы доходов и расходов.

Бюджетное учреждение использует бюджетные средства в соответствии с утвержденной сметой доходов и расходов. Федеральное казначейство Российской Федерации либо другой орган, исполняющий бюджет, совместно с главными распорядителями бюджетных средств определяет права бюджетного учреждения по перераспределению расходов по предметным статьям и видам расходов при исполнении сметы.

Учреждения, в отличие от остальных видов некоммерческих организаций, не являются собственниками своего имущества. Собственником имущества учреждения является его учредитель. Учреждения обладают ограниченным правом на переданное им имущество - правом оперативного управления (статья 296 ГК РФ). Учреждения, имеющие имущество на праве оперативного управления, владеют, пользуются и распоряжаются им:

- во-первых, в пределах, установленных законом;

- во-вторых, в соответствии с целями своей деятельности;

- в-третьих, в соответствии с заданиями собственника;

- в-четвертых, в соответствии с назначением имущества.

То есть, учреждение в соответствии с указанием пункта 1 статьи 298 ГК РФ по общему правилу вообще лишено права распоряжения, в том числе и отчуждения любого закрепленного за ним имущества, если только речь не идет о денежных средствах, расходуемых по смете.

Однако учреждение с разрешения собственника может заниматься предпринимательской деятельностью и вступать в отношения с коммерческими организациями, в случае если это право предусмотрено уставом учреждения. Доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе. В этом случае учреждение отвечает по своим обязательствам находящимися в его распоряжении денежными средствами. При их недостаточности собственник соответствующего имущества несет субсидиарную (дополнительную) ответственность по обязательствам учреждения.

Субсидиарная (дополнительная) ответственность в соответствии со статьей 399 ГК РФ означает, что до предъявления требований к собственнику имущества учреждения, кредитор должен предъявить требование сначала к учреждению. Если учреждение не удовлетворяет требование кредитора или кредитор не получает от него в разумный срок ответ на предъявленное требование, это требование может быть предъявлено к собственнику имущества учреждения.

На основании статьи 50 ГК РФ некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей их создания. То есть некоммерческие организации могут осуществлять только те виды деятельности, которые указаны в их уставах (что подтверждает и статья 52 ГК РФ).

В соответствии со статьями 665, 666 ГК РФ по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей . Предметом лизинга могут быть любые, не потребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности.

Определение понятия предпринимательской деятельности содержится в пункте 1 статьи 2 части первой ГК РФ: самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

В связи с этим и в соответствии со статьями 665, 666 ГК РФ заключение договора лизинга предполагает использование предмета лизинга лизингополучателем исключительно для осуществления предпринимательской деятельности, что не предусмотрено уставом учреждения.

Таким образом, можно сделать вывод, что бюджетные учреждения, как и другие некоммерческие организации, могут выступать лизингополучателями, но лишь при соблюдении следующих условий:

- учреждению в соответствии с законом и учредительными документами предоставлено, право осуществлять предпринимательскую деятельность;

- полученное в лизинг имущество используется ими в рамках осуществляемой в разрешенных пределах предпринимательской деятельности.

Кроме того, источником для оплаты лизинговых платежей, на наш взгляд, должны являться средства, полученные от осуществления учреждением предпринимательской деятельности (внебюджетные доходы), так как расходы по оплате лизинговых платежей несет не федеральный бюджет как источник финансирования уставной деятельности, а само учреждение.

В случае заключения договора лизинга (если это имеет место быть) учреждению, не имеющему права заниматься предпринимательской деятельностью, необходимо, по нашему мнению, учесть следующее:

- включены ли расходы по оплате лизинговых платежей в смету расходов и доходов учреждения (так как существует ответственность за нецелевое расходование бюджетных средств, предусмотренная статьей 15.14 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, главой 28 БК РФ, а при наличии состава преступления Уголовного кодекса Российской Федерации);

- соответствие сделки статьи 71,72 БК РФ, так как все закупки товаров, работ и услуг на сумму свыше 2000 минимальных размеров оплаты труда осуществляются исключительно на основе государственных или муниципальных контрактов.

Государственный или муниципальный контракт - договор, заключенный органом государственной власти или органом местного самоуправления, бюджетным учреждением, уполномоченным органом или организацией от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования с физическими и юридическими лицами (на конкурсной основе) в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, предусмотренных в расходах соответствующего бюджета и который включает в себя обязательное условие о выплате неустойки.

Окончание примера.

Как уже отмечалось, участниками лизинговых отношений могут быть как юридические лица, так и индивидуальные предприниматели. Однако в большинстве случаев лизинговую деятельность в Российской Федерации осуществляют лизинговые компании и фирмы .

Лизинговые компании (фирмы) представляют собой коммерческие организации (резиденты и нерезиденты Российской Федерации), выполняющие в соответствии с российским законодательством и со своими учредительными документами функции лизингодателей. Под лизинговой компанией – нерезидентом Российской Федерации понимается иностранное юридическое лицо, осуществляющее лизинговую деятельность на территории Российской Федерации.

При этом учредителями лизинговых компаний (фирм) также могут быть юридические, физические лица (резиденты или нерезиденты Российской Федерации).

Для осуществления своей деятельности лизинговые компании имеют право привлекать инвестиционные средства юридических и (или) физических лиц, являющихся как резидентами, так и нерезидентами Российской Федерации (пункт 4 статьи 5 №164-ФЗ).

В лизинговой сделке взаимоотношения между субъектами лизинга строятся по следующей схеме:

1) потенциальный лизингополучатель, заинтересованный в получении конкретных видов имущества (недвижимости, оборудования, техники), самостоятельно, на основе имеющейся у него информации, опыта, рекомендаций, результатов предварительно достигнутых соглашений, подбирает располагающего этим имуществом поставщика. В силу недостаточности собственных средств и ограниченного доступа к кредитным ресурсам для приобретения имущества в собственность или отсутствия необходимости в обязательной покупке имущества, лизингополучатель обращается к своему потенциальному лизингодателю, имеющему необходимые средства, с просьбой об участии его в сделке.

2) участие лизингодателя выражается в следующем:

Проверка соответствия цены, которую согласовал лизингополучатель, текущему рыночному уровню;

Покупка необходимого лизингополучателю имущества у поставщика или производителя на основе договора купли-продажи в собственность лизинговой компании;

Передача купленного имущества лизингополучателю во временное пользование на оговоренных в договоре лизинга условиях.

Более подробно с особенностями лизинговых операций Вы можете ознакомиться в книге ЗАО «BKR-Интерком-Аудит» «Лизинговые операции».

Для осуществления предпринимательской деятельности предпринимателям необходимо наличие определенного имущества, а его обладание на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления является одним из условий признания организации юридическим лицом.

По юридическим основаниям имущество делят:

1) на движимое и недвижимое;

2) оборотоспособное, ограниченно оборотоспособное и изъятое из обо-

В соответствии с экономическими признаками в предпринимательской

деятельности имущество подразделяется:

1) на основные и оборотные средства;

2) имущество производственного и непроизводственного назначения;

3) материальные и нематериальные активы;

4) фонды различного назначения.

В предпринимательском праве правовой режим имущества обозначает совокупность прав и обязанностей лица в отношении принадлежащего ему имущества, а его использование предполагает обязательный учет, определение его стоимости с соблюдением правил оценки и переоценки, а также правил реализации (выбытия) имущества.

Для формирования имущества в целях ведения предпринимательской деятельности предприниматели могут приобретать имущество в собственность или во временное владение и пользование. Имущество приобретается при формировании уставного (складочного капитала) хозяйственного общества (товарищества), а также по иным предусмотренным законодательством основаниям.

Общие основания приобретения права собственности:

1) изготовление вещи для себя;

2) приобретение права собственности на результаты хозяйственного

использования имущества;

3) приобретение права собственности на общедоступные для сбора вещи, бесхозяйные вещи, на находку, клад;

4) приобретательная давность;

5) приобретение права собственности на основании договора купли - продажи, поставки, мены, дарения, подряда, учредительного договора о создании организации ли иной сделки об отчуждении имущества;

6) правопреемство в результате реорганизации юридического лица.

Юридические лица являются собственниками имущества, которое передано им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, и приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям. Имущественной основой предпринимательской

деятельности любого общества является уставный капитал. На праве со6ственности хозяйственному обществу принадлежит имущество, которое создано за счет вкладов учредителей (акционеров). Произведенное, и приобретенное в процессе деятельности имущество хозяйственного общества

также принадлежит eмy на праве собственности.

Основным способом приобретения права собственности является изготовление вещи. Распространенным способом возникновения права со6-ственности также является приобретение права собственности на результаты хозяйственного использования имущества.

Производным способом приобретения права собственности юридическим лицом является правопреемство в результате реорганизации юридического лица, в соответствии с которым в случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Имущественной основой предпринимательской деятельности может быть и имущество, которое получено во владение и пользование на определенный срок.

Имущество, используемое для ведения предпринимательской деятельности, может приобретаться не только в собственность, но и во владение и пользование по различным основаниям, например по договору аренды, лизинга и пр. Использование различных видов договоров, оформляющих приобретение имущества, влечет различные правовые последствия, одним из способов формирования имущества является и привлечение заемного капитала.

В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для

его деятельности (земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, права на фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания, продукцию, работы и услуги и другие исключительные права)

Имущественные права предпринимателя закрепляются ценными бумагами, которые удостоверяют определенные имущественные права ее владельцев. Особыми видами имущества являются деньги и иностранная валюта.

Для осуществления деятельности, сконцентрированной на систематическом извлечении прибыли, необходима имущественная основа предпринимательской деятельности.

Имущество принадлежит конкретным лицом в соответствии с вещными правами, включая право собственности, хозяйственного ведения, оперативное управление. Помимо этого, обладание имуществом посредством вещного права является признаком деятельности юридического лица.

Право собственности представляет собой основное вещное право, которое наиболее широко по содержанию и возможностям. Основа собственнических отношений характеризуется осознанием того, что определенное лицо связано с соответствующими вещами, как со своими, при этом остальные лица к этим вещам относятся как к чужим.

Замечание 1

Формирование отношений собственности предусматривает правовую форму, при этом само право собственности используется как в объективном, так и в субъективном смысле.

Право собственности включает нормы права, которые определяет законодатель. С их помощью формируются границы действий собственников процессах приобретения, владения, пользования и распоряжения благами, которые не изъяты из оборота. Вся система этих норм представлена институтом права собственности. В его основе лежат конституционные принципы. Так, конституционные нормы, предусмотренные статьями 8, 9, 35, 36, признают за лицами право собственности, одинаковую степень защиты любой формы собственности и любых собственников.

Также право собственности предусматривает юридически обеспечиваемую возможность собственника к осуществлению в отношении собственного имущества правомочия владения, пользования, распоряжения. Здесь важно обратить внимание на то, что субъективное право собственности, как и другое субъективное право, характеризуется способностью собственников реализовать возможности, которые содержатся в данном праве.

Замечание 2

Для этого предусмотрены рамки, определяемые в качестве целей сохранности и улучшения собственного имущества, непричинения этим имуществом вреда другим лицам.

Право собственности отличается от прочих вещных прав тем, что в него включены правомочия (владение, пользование, распоряжение), проявляющиеся в один момент с возникновением юридического факта, который является основой появления права собственности. Помимо этого, эти правомочия могут осуществляться обладателем имущества в своих интересах и по своему усмотрению.

Особенности права собственности

Законодательно рассматриваются формы собственности в соответствии с его субъектом: государственная, муниципальная, частная и др. Собственность государства принадлежит Российской Федерации и ее субъектам, муниципальная собственность находится в ведении городских и сельских поселений и др. Среди обладателей частной формы собственности можно выделить граждан и юридических лиц.

Замечание 3

В субъективном смысле право собственности включает в свое содержание правомочия владения, пользования и распоряжения. Их необходимо отличать от действий, в процессе которых происходит реализация каждого правомочия.

Владение представляет собой фактическое господство над вещью, проявляющееся в их удержании, сохранении, поддержании в исправном состоянии. Владение бывает законное и незаконное. Именно на первом из них основано правомочие владения в виде законодательно предусмотренной возможности фактического обладания (господства). Законное владение иногда называется титульным, то есть оно имеет в основе определенный правовой акт. Уже по названию можно отметить, что незаконное владение не имеет в основе никакого титула.

Незаконное владение, в свою очередь, классифицируют на добросовестное и недобросовестное. Владельца можно признать добросовестным, если он не знал (не должен был знать) о незаконном владении. Соответственно, владельца можно считать недобросовестным, если он знал (должен был знать) о незаконном владении.

Замечание 4

Законом предоставляется ограниченное право для защиты добросовестного не титульного владельца.

Пользование включает действия, которые концентрируются на извлечении из благ их полезных свойств. Правомочие пользования представляет собой возможность, основанную на законе, в хозяйстве использовать вещи в зависимости от их назначения. Способ использования определяется характером вещи. Правомочие пользования связано с правомочием владения, поскольку из вещи извлекать полезные свойства можно только при ее обладании.

Замечание 5

Подобное владение, как и пользование является как правомерным, так и неправомерным. Это зависит от законности или незаконности оснований проявления этого правомочия.

Распоряжение включает действия, которые направлены на изменение судьбы блага с помощью ее передачи другому лицу, включая ее уничтожение. Правомочие распоряжения представляет собой основанную на законе возможность определять юридическую судьбу блага.

По наличию правомочий распоряжения определяется природа вещного права. Только право собственности обладает в совокупности тремя правомочиями. Наряду с этим правомочие распоряжения в определенной мере может присутствовать и в прочих правах. Предприятие, обладая правом хозяйственного ведения, вправе свободно распоряжаться движимым имуществом, а недвижимым имуществом только при наличии согласия собственника имущества. В этом случае правомочие распоряжения ограничивается видом имущества и потребностью получить согласие иного лица.

Сущность права собственности определяется, таким образом, не тремя правомочиями, а тем, что собственник осуществляет каждое из них отдельно или все три вместе. Это производится по своему усмотрению, при этом лицо наделено правом давать указания осуществлять правомочия другим лицам, не являющимся собственниками, или даже отстранить их от обладания благами. Обладатели иных вещных прав должны руководствоваться при их осуществлении требованиями законодательства, указаниями собственника.

Имущественная основа деятельности предпринимателя

Право собственности представляет собой не только счастье от обладания, но и бремя по содержанию блага, риски утраты или повреждения имущества.

Субъектами предпринимательства в правоотношениях являются индивидуальные предприниматели, коммерческие организации. Они наделены правом иметь в собственности любое имущество, исключая некоторые его виды, которые по закону не могут принадлежать гражданам и юридическим лицам.

Понятие «имущество» представляет собой собирательное понятие, определенное гражданским законодательством. Так, статья 128 в состав имущества включает вещи (ценные бумаги, денежные средства), а также имущественное право. Наряду с этим, проблема отнесения имущественных прав к объектам права собственности, сегодня является спорной.

Замечание 6

Доминирующей доктриной определено, что лишь вещи в качестве объектов материального мира, которые имеют телесную оболочку, способны быть в собственности.

Кроме основных вещных прав выделяют вещные права, которые являются производными от основного. Они включают право хозяйственного ведения, оперативное управление, пожизненное наследуемое владение землей, постоянное (бессрочное) пользование землей, сервитут. Наряду с правом собственности, рассмотренные права способны определять титул обладания субъектом собственным имуществом, включая его использование для удовлетворения потребностей. В число особенностей данных прав необходимо включить:

• их существование на объекты параллельно праву собственности на эти объекты;
• переход прав собственности от одного гражданина к другому на определенный объект не может повлечь за собой прекращение прочих вещных прав;
• содержание подобных прав более узкое, если сравнивать их с содержанием прав собственности;
• вне зависимости от различий в содержании права собственности и прочих вещных прав, защита всех вещных прав происходит одинаково.

Если вы заметили ошибку в тексте, пожалуйста, выделите её и нажмите Ctrl+Enter

Договор аренды

1. Определение. Договор аренды - это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606* ГК РФ).

2. Сущность и значение. Сдача вещи в аренду является одним из проявлений правомочия собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом. Правомочия владения и пользования передаются собственником арендатору.

Арендодатель удовлетворяет свои интересы собственника взиманием арендной платы. Арендатор, помимо извлечения полезных свойств из арендованного имущества, получает право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования имущества.

Договор аренды является:

Консенсуальным;

Возмездным;

Двусторонним.

3. Субъекты. Арендодателем может быть только собственник сдаваемого в аренду имущества или лицо, уполномоченное собственником. Смена собственника арендованного имущества не является основанием для прекращения договора (здесь действует вещное "право следования"). Арендатором может быть любое дееспособное лицо. Закон предусматривает, что в отдельных видах договора аренды арендодателями или арендаторами могут быть только предприниматели.

4. Форма. Простая письменная форма требуется: 1) если срок договора, заключенного гражданами, превышает один год; 2) независимо от срока, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо. Договор аренды недвижимости подлежит, по общему правилу, государственной регистрации.

Если в договоре аренды есть условие о выкупе арендованного имущества, договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

5. Условия договора. Существенным условием договора аренды является предмет, которым выступают индивидуально-определенные непотребляемые вещи.

Важное значение имеет срок аренды, который может определяться в нескольких вариантах:

1) Срок определяется в договоре - в этом случае досрочное прекращение договора возможно или по соглашению сторон, или судом на условиях досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон.

2) Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок - в этом случае любая из сторон вправе в любое время без объяснения мотивов отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца.

3) Если по истечении установленного сторонами срока арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Законом могут быть установлены предельные сроки аренды.

Важным условием договора является условие об арендной плате. Арендная плата может устанавливаться сторонами в различных формах: денежной, натуральной, путем предоставления арендатором определенных услуг и т.д. Если арендная плата установлена в неденежной форме, договор является смешанным.

В общих нормах о договоре аренды отсутствует указание на то, что при отсутствии условия об арендной плате договор считается незаключенным, следовательно, арендная плата в этом случае взыскивается по ставкам, обычно применяемым при аренде аналогичного имущества (то же относится к порядку, условиям и срокам внесения платы).

Судебная практика выработала положение, по которому досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. В то же время арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему имущества.

В большинстве случаев, кроме права пользования, арендатор приобретает право владения арендованным имуществом, что является основой вещной защиты прав арендатора (в т.ч. и против собственника).

6. Права и обязанности сторон.

Особые последствия неисполнения обязанностей арендодателя могут быть представлены в следующем виде:

Обязанности арендодателя	При неисполнении обязанностей арендатор вправе
Предоставить имущество	требовать: 1) отобрания имущества либо 2) расторжения договора
Предоставить принадлежности имущества и относящиеся к нему документы	требовать: 1) предоставления принадлежностей и документов либо 2) расторжения договора
Предоставить имущество без недостатков	требовать: 1) безвозмездного устранения недостатков либо 2) уменьшения арендной платы либо 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков либо 4) непосредственно удержать сумму из арендной платы либо 5) досрочного расторжения договора
Предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на имущество	требовать: 1) уменьшения арендной платы либо 2) расторжения договора
Производить (по умолчанию) капитальный ремонт имущества	1) Произвести капитальный ремонт и одновременно взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы либо 2) Требовать уменьшения арендной платы либо 3)

Основания ответственности арендатора: отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора не знал об этих недостатках. Ограничения ответственности арендатора: не отвечает за недостатки имущества, которые 1) были им оговорены при заключении договора или 2) были заранее известны арендатору, либо 3) должны были быть обнаружены арендатором при заключении договора или приемке имущества.

Особые последствия неисполнения обязанностей арендатора могут быть представлены в следующем виде:

Обязанности арендатора	При неисполнении обязанностей арендодатель вправе
своевременно вносить арендную плату	требовать: 1) досрочного внесения платы не более чем за два срока подряд (при существенном нарушении сроков) 2) расторжения договора (при невнесении платы более двух раз подряд)
пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества	требовать расторжения договора
поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт, нести расходы на содержание имущества	Требовать: 1) возмещения убытков либо взыскания сумм, неосновательно сбереженных арендатором либо 2) расторжения договора, если нарушения существенные
производить капитальный ремонт имущества (если предусмотрено договором)	требовать расторжения договора
своевременно вернуть имущество	требовать внесения арендной платы за все время рассрочки

Права арендатора:

а) Арендатор вправе распоряжаться арендованным имуществом только с согласия арендодателя. К актам распоряжения относятся: предоставление имущества в субаренду (поднаем) или ссуду, передача прав и обязанностей по договору другому лицу (перенаем), залог арендных прав, передача их в уставный капитал и т.п. За исключением перенайма, ответственным перед арендодателем остается арендатор.

б) Арендатор может производить улучшение арендованного имущества. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, по окончании договора он их забирает с собой. На производство неотделимых улучшений требуется согласие арендодателя. Если согласие было получено, по окончании договора арендатору возмещаются затраты на неотделимые улучшения. Если согласия арендодателя не было, затраты возмещению не подлежат.

в) По окончании срока договора арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При нарушении преимущественного права арендатор может требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору либо возмещения убытков.

7. Прекращение. Прекращение договора возможно:

1) В связи с истечением срока договора

2) В связи с отказом от договора, заключенного на неопределенный срок.

3) В связи с досрочным расторжением договора в судебном порядке.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке при существенном нарушении одной из сторон своих обязанностей. Помимо требований о расторжении договора, которые являются реакцией одной из сторон на нарушение своих обязательств другой стороной, возможно требование о расторжении договора в иных случаях, предусмотренных законом или договором (ст. 619 и 620 ГК).

8. Особенности отдельных видов договора аренды.

1) По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование движимое имущество с использованием его, как правило, для потребительских целей.

Договор проката является публичным договором. Форма договора - простая письменная. Для проката установлен максимальный срок - договор заключается на срок до одного года.

Арендная плата по договору проката устанавливается исключительно в денежной форме в виде платежей, зафиксированных в твердой сумме. Взыскание задолженности производится в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса.

Обязанность производить капитальный и текущий ремонт лежит всегда на арендодателе. Сдача арендатором взятого в прокат имущества в поднаем, его перенаем и т.д. не допускаются.

Арендатор всегда вправе отказаться от договора проката, предупредив об этом арендодателя не менее чем за 10 дней.

2) По договору аренды транспортного средства арендодатель предоставляет арендатору за плату транспортное средство во временное владение и пользование с оказанием своими силами услуг по управлению им и по его технической эксплуатации (аренда транспортного средства с экипажем) или без оказания этих услуг (аренда транспортного средства без экипажа).

Форма договора - всегда простая письменная. Договор не подлежит государственной регистрации даже в том случае, если арендуется транспортное средство, отнесенное законом к недвижимости (воздушные и морские суда). Положения о возобновлении аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяются.

Очевидно, что при аренде с экипажем арендатор будет являться во многом номинальным владельцем - фактическое влияние на работу и состояние транспортного средства будет оказывать его экипаж (т.е. фактически арендодатель). Этим объясняются особенности распределения рисков по договору. Так, при аренде с экипажем ответственность за вред, причиненный транспортным средством, несет собственник-арендодатель, а при аренде без экипажа - арендатор.

3) По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение либо нежилое помещение в них с предоставлением права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Договор заключается только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой разновидности простой письменной формы влечет недействительность договора. Договор подлежит государственной регистрации только тогда, когда он заключен на срок не менее одного года, и в таком случае считается заключенным с момента государственной регистрации.

Передача арендованного имущества арендатору включает в себя фактический и формальный момент. Фактическая передача означает предоставление арендатору здания или сооружения во владение и (или) пользование (допуск его в арендуемые помещения). Формальный момент заключается в подписании обеими сторонами передаточного акта. Возврат арендованного имущества по окончании договора осуществляется в том же порядке (освобождение арендатором помещений и подписание передаточного акта).

В договоре непременно должен быть предусмотрен согласованный сторонами размер арендной платы, иначе договор будет считаться незаключенным.

Право пользования земельным участком, который занят арендованной недвижимостью и необходим для ее использования, передается арендатору недвижимости автоматически, даже без специального упоминания об этом в условиях договора аренды, а установленная арендная плата включает в себя и плату за пользование земельным участком, если только она отдельно не оговорена.

Если арендодатель является только собственником зданий и сооружений, но не земли, на которой расположена его недвижимость, аренда недвижимости по общему правилу допускается без согласия собственника земли.

4) По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности.

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой формы влечет недействительность договора. Договор, независимо от его срока, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Передача предприятия арендатору помимо передачи материальных ценностей может включать в себя уступку права требования, перевод долга и т.д. Передача прав владения и пользования находящимися в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. Не входят в состав предприятия права арендодателя, полученные им на основании лицензии на занятие определенной деятельностью.

Предприятие как имущественный комплекс имеет целевой характер, а это предполагает большую свободу владельца в определении состава предприятия как имущественного комплекса. Права арендатора предприятия существенно шире прав арендатора иного имущества. Если в договоре нет прямого запрета, арендатор может без согласия арендодателя распоряжаться всем имуществом, входящим в состав предприятия, за исключением земли и других природных ресурсов. Существенное ограничение этого права: действия арендатора не могут повлечь уменьшения стоимости всего предприятия. На тех же условиях арендатор вправе производить реконструкцию, расширение, техническое перевооружение предприятия и, соответственно, имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, независимо от разрешения арендодателя на производство таких улучшений.

Правила об ответственности арендатора и арендодателя перед кредитором, о самих правах кредитора по обязательствам, включенным в состав предприятия, практически идентичны правилам, установленным для продажи предприятия, за исключением того, что кредитору не дано правомочий требовать признания договора аренды недействительным полностью или в соответствующей части.

5) По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Риск случайной гибели арендованного имущества переходит к арендатору с момента передачи ему имущества, если иное не предусмотрено договором.

Арендатор имеет права и несет обязанности покупателя арендованного имущества, за исключением обязанности уплатить покупную цену. В частности, арендатор напрямую вправе предъявить непосредственно продавцу требования в отношении качества и комплектности имущества и т.п.