Основные права нанимателя по договору социального найма. Наниматель имеет право. Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма

Нанимателем в договоре коммерческого найма жилого помещения может быть только гражданин (п.1 ст.677 ГК РФ). По общему правилу гражданин-наниматель как сторона в договоре должен быть полностью дееспособным Потапова Н.С. Круг субъектов вещных и обязательственных прав в отношении жилища // Нотариус. - 2005. - № 1(46). - С.46 - 47; Молчанов А.О. Члены семьи собственника (нанимателя жилого помещения) и их правовое положение // Аспирантский сборник. - 2007. - № 2. - С.79.. Каких-либо особых требований, касающихся дееспособности граждан-нанимателей, гл.35 ГК РФ не устанавливает. Вместе с тем важно учитывать, что согласно п.2 ст.20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, а также граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей, опекунов. Таким образом, указанные граждане не могут быть стороной в договоре коммерческого найма жилого помещения. Обычно они относятся к гражданам, постоянно проживающим совместно с нанимателем в жилом помещении (ст.677 ГК РФ).

Наниматель и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 677, 679 ГК РФ). В отличие от договора социального найма, ГК РФ не называет вселяющихся с нанимателем (к нанимателю) лиц членами его семьи. Вселяться с нанимателем либо к нанимателю и проживать вместе с ним могут любые граждане, но они должны быть указаны в договоре коммерческого найма. Независимо от того, в каких родственных (сестра, мать) или иных (супруг, иждивенец) отношениях состоит наниматель с этим лицом, его вселение требует соблюдения двух условий: согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Вселение возможно при условии соблюдения требований о норме общей площади, приходящейся на каждого проживающего. Исключением является вселение несовершеннолетних детей любого лица, постоянно проживающего в жилом помещении. Они вселяются независимо от согласия наймодателя, нанимателя и других лиц, постоянно проживающих с нанимателем.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, обладают равными правами пользования жилым помещением. Вместе с тем по общему правилу ответственность этих граждан по обязательствам, вытекающим из договора коммерческого найма, не является солидарной: ответственность за их действия, связанные с нарушением условий договора коммерческого найма, несет сам наниматель. Это не исключает возможности заключить соглашение с нанимателем, по которому граждане, постоянно с ним проживающие, обязуются нести солидарную ответственность перед наймодателем; последний должен быть уведомлен о состоявшемся соглашении. Право нанимателя на вселение поднанимателей и временных жильцов (ст.680, 685 ГК РФ). Поднаем жилого помещения по договору коммерческого найма допускается с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, и требует соблюдения условия о норме общей площади на одного человека. Договор поднайма может заключаться на часть (изолированная комната) либо на все помещение. Срок договора поднайма определяется соглашением сторон, однако не может превышать срока самого договора коммерческого найма.

В ГК РФ нет требований к форме договора поднайма, что допускает его заключение в любой форме, в том числе устной. Поднаем жилого помещения является возмездным договором. Размер и сроки внесения платы за пользование предоставленным помещением определяются соглашением сторон.

Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением и должен освободить его по окончании срока действия договора поднайма. ГК РФ не содержит каких-либо специальных норм об основаниях и последствиях расторжения договора поднайма жилого помещения, но они могут содержаться в конкретных договорах поднайма.

Правовое регулирование проживания временных жильцов в помещении, предоставленном по договору коммерческого найма, аналогично соответствующей регламентации, содержащейся в ЖК РФ. Прекращение договора коммерческого найма, в том числе досрочное, влечет безусловную обязанность временных жильцов покинуть жилое помещение

Право нанимателя на переустройство и реконструкцию жилого помещения (п.2 ст.678 ГК РФ). Это право обусловлено получением согласия наймодателя; цель переустройства значения не имеет. Однако с учетом того, что граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права, для переустройства и реконструкции требуется и их согласие. Реконструкция жилого помещения означает изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, объема и качества инженерно-технического обеспечения). Данное определение позволяет характеризовать работы по реконструкции как относящиеся в целом к ведению наймодателя, а не нанимателя; поэтому более правильно говорить о праве нанимателя не на реконструкцию, а на перепланировку жилого помещения.

Право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст.684 ГК РФ). Окончание срока договора коммерческого найма не является безусловным основанием для его расторжения. В целях защиты прав нанимателя как более слабой стороны договора ГК РФ предусматривает его преимущественное право заключить договор на новый срок. Вместе с тем наймодатель вправе предложить нанимателю заключить договор на иных условиях.

На тех же условиях и на тот же срок договор продлевается: 1) если наниматель не отказался от продления договора; 2) если наймодатель не позднее чем за 3 месяца до окончания срока договора не предложил нанимателю заключить договор на иных условиях. Для продления договора на других условиях, в том числе и по сроку его действия, необходимо согласие нанимателя. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих.

Дополнительной гарантией защиты прав нанимателей от необоснованного отказа наймодателя продлить ранее заключенный договор служит положение п.4 ст.684 ГК РФ, в соответствии с которым отказ от пролонгации договора обусловливается невозможностью для наймодателя в течение года сдавать это жилое помещение внаем. Невыполнение данной обязанности и сдача внаем жилого помещения другому лицу могут повлечь за собой признание такого договора недействительным в судебном порядке по требованию первоначального нанимателя. Кроме того, наниматель вправе требовать возмещения убытков.

Обязанности нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма в общем виде перечислены в ст.678 ГК РФ. Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии. Обязанность использовать жилое помещение только для проживания не вполне согласуется с положениями п.2 ст.17 ЖК РФ, которая допускает использование жилого помещения и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности.

Наниматель обязан своевременно вносить наймодателю плату за жилое помещение (плату за наем). Что касается платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также за коммунальные услуги, то она вносится управляющей организации, если многоквартирный дом, в котором находится сданное в коммерческий наем жилое помещение, управляется такой организацией (п.4 ст.155 ЖК РФ). Договором может быть установлена обязанность нанимателя вносить соответствующие платежи наймодателю.

Права и обязанности нанимателя по договору краткосрочного найма жилого помещения. Права нанимателя по договору краткосрочного коммерческого найма значительно уже. Как правило, по такому договору наниматель не вправе вселять новых граждан, а лица, вселившиеся вместе с нанимателем, не имеют равного с ним права пользования жилым помещением. Нанимателю запрещено вселять временных жильцов и поднанимателей, а по истечении срока такого договора он не вправе требовать заключения договора на новый срок. Наниматель по договору краткосрочного найма не может быть заменен другим нанимателем из числа граждан, проживающих совместно с ним.

Фактически наниматель жилого помещения по краткосрочному договору найма может использовать предоставленное жилое помещение исключительно в целях проживания, а также переустраивать его с согласия наймодателя. В обязанности нанимателя по такому договору входит обеспечение сохранности жилого помещения, поддержание его в надлежащем состоянии, проведение текущего ремонта, своевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Ответственность нанимателя и наймодателя по договору коммерческого найма может носить административный либо гражданско-правовой характер. Особой формой ответственности является выселение виновных лиц в случаях, предусмотренных законом (ст.687 ГК РФ).

В качестве пользователя жилым помещением наниматель наделяется следующими правами:

Вселять по взаимному согласию с наймодателем и гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такое согласие не требуется;

Разрешать по взаимному согласию с гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении временных жильцов;

Передавать с согласия наймодателя часть или все жилое помещение в поднаем Обыденов А. Н. Предмет и объект как существенные условия гражданско-правового договора // Журнал российского права. - 2003. - № 8. - С.61-67.;

С согласия наймодателя произвести переустройство и реконструкцию жилого помещения (ст.678 ГК РФ). При этом необходимо также согласование предполагаемых изменений с уполномоченными государственными органами Рузанова В. Д. Расторжение договора найма жилого помещения // Жилищное право. - 2005. - № 3. - С.15-20..

Пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме (п. 2 ст. 673 ГК РФ);

Проведения текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;

Осуществления переоборудования занимаемого по договору жилого помещения, если это переоборудование существенно не изменит условия пользования жилым помещением;

Заключения договора найма на новый срок по истечении срока действия существующего договора найма жилого помещения. Такое право закон называет преимущественным (ст.684 ГК РФ);

Расторжения договора (с согласия других граждан, постоянно проживающих с нанимателем) с обязательным письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п.1 ст.687 ГК РФ);

Замены его (при согласии наймодателя и граждан, постоянно проживающих с ним) одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с ним (п.1 ст.686 ГК РФ) Рузанова В. Д. Правовое положение лиц, проживающих с нанимателем по договорам социального и коммерческого найма: сравнительный анализ // Семейное и жилищное право. - 2006. - № 4. - С. 22 - 26..

Замена первоначального нанимателя при отказе наймодателя допускается, т.к. разрешается жилищным законом. Требуется исключительно взаимная согласованность сторон на перемену первоначального нанимателя: и совершеннолетних лиц, совместно с ним проживающих, с одной стороны, и наймодателя, с другой. Хотя споры, возникающие связи с признанием какого-либо из постоянно проживающих с нанимателем, разрешаются в судебном порядке, суд, руководствуясь ст.686 ГК РФ, не может обязать наймодателя заключить договор с новым нанимателем при возражениях со стороны наймодателя Свердлык Г. А. Договор коммерческого найма жилых помещений // Жилищное право. - 2007. - № 7. - С. 33-43..

На объем прав нанимателя влияет классификация договоров на долгосрочный и краткосрочный. Закон выделяет в особую группу договоры краткосрочного найма, которые заключаются на период до одного года. Краткосрочный коммерческий наём уменьшает объем жилищных прав и обязанностей у их носителей. Они лишаются ряда прав: права быть вписанными персонально в договор найма жилого помещения (п. 2 ст. 677 ГК РФ). Вселение граждан осуществляется по правилам ст. 697 ГК РФ, т.е. с согласия наймодателя, нанимателя и совместно с ним постоянно проживающих; права вселять временных жильцов и поднанимателей; преимущественного права возобновить договор на новый срок; права на замену нанимателя в договоре; льготного годичного срока, отводимого судом для устранения разрушений или порчи жилья (чтобы приостановить выселение) Свит Ю. П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. - 2005. - № 6. - С. 65-71..

Однако эти правила диспозитивны: по соглашению сторон наниматель в договоре краткосрочного найма может быть наделен соответствующими правами. Свит Ю. П. Жилищное право: учеб.пособие / отв. ред. В. П. Мозолин. - М.: Юристъ, 2005. - С.133.

Обязанности нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма в общем виде перечислены в ст.678 ГК РФ. Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Жилое помещение предоставляемое для проживания, и поэтому наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению, целевому использованию Северова М. А. Договор найма жилого помещения: содержание, права и обязанности сторон // Современное право. - 2007. - № 6. - С. 24-29..

Не все авторы соглашаются с положением об использовании жилого помещения только для проживания. Это связано с принятием нового ЖК РФ, который разрешает использовать жилые помещения лицами, проживающими в них на законном основании, не только для целей проживания, но и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Единственное ограничение, предусмотренное ЖК РФ, - это запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств. Следует напомнить, что ранее использование жилых помещений допускалось исключительно для целей проживания. Седугин П. И. Жилищное право: учеб.для вузов. - М.: НОРМА, 2002. - С.84.

В свою очередь мы придерживаемся мнения о том, что предоставляемое наймодателем нанимателю жилое помещение по договору коммерческого найма имеет назначением удовлетворение жилых потребностей нанимателя. Также следует отметить, что договор коммерческого найма относят к гражданско-правовым договорам, а не к жилищным и следовательно необходимо руководствоваться ст. 678 ГК РФ. А действие ст.17 ЖК РФ должно распространяться только на жилищные договоры, на наш взгляд это должно быть обозначено в самой статье.

Под обязанностью обеспечивать сохранность жилого помещения следует понимать бережное отношение к жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, обеспечивать их сохранность; устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также ремонтировать либо заменять поврежденное санитарно-техническое или иное оборудование, если такие повреждения произошли по вине нанимателя либо других лиц, совместно с ним проживающих. Толстой Ю. К. Жилищное право: учеб. - М.: Статут, 2007. - С.21.

Что касается текущего ремонта, то этот ремонт заключается в проведении планово-предупредительных работ по сохранению конструкций, отделки помещений, предотвращающих преждевременный их износ; работ по устранению мелких повреждений и неисправностей, возникающих в процессе эксплуатации жилья, а также для обеспечения безопасности и комфорта проживания (например, покраска потолков, оклейка стен обоями, ремонт покрытий полов и т.п.).

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель, допустивший самовольное, без разрешения наймодателя, переустройство жилого, подсобного помещений, балконов, лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан за свой счет привести жилое помещение в прежнее состояние. Кроме того, в случае если нанимателем при самовольном переустройстве или перепланировке был причинен ущерб жилому помещению и (или) имуществу наймодателя, наниматель будет нести гражданско-правовую ответственность, связанную с возмещением причиненных убытков (ст. 15, гл. 59 ГК РФ).

Внесение наемной платы - одна из основных обязанностей нанимателя. Размер платы за жилое помещение определяется по соглашению сторон в договоре коммерческого найма (ст. 682 ГК РФ). В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре не должна превышать этот размер. Если договором срок внесения платы не предусмотрен, она вноситься нанимателем ежемесячно в порядке в порядке, установленном ЖК РФ (п. 3 ст. 682 ГК РФ). Одностороннее изменение размера платы не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 3 ст. 682 ГК РФ). Северова М. А. Договор найма жилого помещения: содержание, права и обязанности сторон // Современное право. - 2007. - № 6. - С.21.

Приведем пример из судебной практики:

Ш. состоял в трудовых отношениях с ООО «Х», в настоящее время ООО «ХХ» и работал в структурном подразделении предприятия - Бобровском линейно-производственном управлении магистральных газопроводов. В связи с работой ему была предоставлена двухкомнатная квартира №Х, дома №Х, п.Лыхма, Белоярского района, Ханты-Мансийского автономного округа-Югры, Тюменской области, по договору коммерческого найма №Х от 06.02.2007г., принадлежащая работодателю на праве собственности. Срок действия договора установлен на 3 года с 06.02.2007г. по 06.02.2010г.

На основании приказа от 31.10.2007г., №116-л/с трудовой договор Ш. с ООО «ХХ» расторгнут по причине выхода работника на пенсию.

В настоящее время собственник жилого помещения обратился в суд с иском, просит признать Ш. утратившим право пользования вышеназванным жилым помещением и выселить его без предоставления другого жилого помещения. Основанием исковых требований является увольнение Ш. с работы и утверждение истца о том, что ответчик в данном жилом помещении в настоящее время не проживает.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования. Ответчик и его представитель с иском не согласны.

Выслушав представителя истца, ответчика, его представителя, исследовав материалы дела и заслушав заключение прокурора, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

По пояснениям представителя истца, ООО «ХХ» не занимается предоставлением жилых помещений гражданам для извлечения материальной выгоды, а предоставляет только в связи с трудовыми отношениями. По этой причине, основным условием договоров найма является его срок, на период трудовых отношений. Данное условие продиктовано спецификой возникновения трассового поселка Лыхма, призванного создать бытовые условия для работников структурного подразделения предприятия, которые и в настоящее время нуждаются в жилище по месту работы.

Вместе с тем, по мнению суда, собственник спорного жилого помещения не обратил внимание, что договор коммерческого найма вышеназванного жилого помещения содержит условия его расторжения, а не содержит условий о признании нанимателя утратившим право пользования жилым помещением. То есть, предметом иска может являться расторжение договора найма жилого помещения, а не признание нанимателя утратившим право пользования жилым помещением. Также, условия расторжения вышеназванного договора содержатся в разделе 4 данного договора и свидетельствуют о том, что собственник может потребовать его расторжения в порядке, установленном законодательством в случае не внесения нанимателем платы в течение шести месяцев, использование жилого помещения не по назначению, выезда на срок более шести месяцев, сдачи жилого помещения в поднаем, в других случаях, установленных законодательством. Таким образом, в перечне условий расторжения договора найма жилого помещения не содержатся условия об увольнении работника, являющегося нанимателем жилого помещения.

При таких обстоятельствах, исковые требования не подлежат удовлетворению и суд решил ООО «ХХ» филиалу Бобровского ЛПУ МГ в иске к Ш. о признании утратившим право пользования жилым помещением, квартирой №Х, дома №Х в п.Лыхма, Белоярского района, Ханты-Мансийского автономного округа-Югры, Тюменской области, на основании договора коммерческого найма жилого помещения, и выселении без предоставления другого жилого помещения, отказать.

Решение было обжаловано истцом в кассацию. В кассационной жалобе представитель ООО «ХХ» просит ращение суда отменить, принять новое решение, об удовлетворении исковых требований не передавая дело на новое рассмотрение, указывая на неправильное толкование судом норм материального права и нарушение норм процессуального права.

Отмечает, что судом в решении указано, что истец предоставляет жилые помещения гражданам только, в связи с трудовыми отношениями и основным условием договора найма является его срок - на период трудовых отношений. Однако в решении суда не указано, что данное условие - условие о сроке - закреплено в п. 1.5 Договора в котором стороны договорились при заключении данного Договора, которое является существенным условием. Кроме того, в разделе 1 договора: «Предмет договора. Срок», содержатся все существенные условия, в соответствии со ст. 432 ГК РФ. Более того, возможность при установлении срока договора ссылаться на наступление события предусмотрена ст. 190 ГК РФ. Так же, по мнению кассатора, является ошибочным вывод суда о том, что окончание срока договора не может являться условием о призвании нанимателя утратившим право пользования жилым помещением, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина право пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими Федеральными законами, договором или на оснований решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение. Также отмечает, что ответчиком в судебном заседании не доказан факт проживания в спорном жилом помещении. В возражении на кассационную жалобу представитель ответчика Ш. - Немцев Д.С. просит решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражения на нее, выслушав заключение прокурора Шиян Е.Р., судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции 000 «ХХ» является собственником жилого помещения находящегося по адресу: ул. ЛПУ, д. Х кв. Х п. Лыхма Белоярского района. Ответчику передано указанное спорное жилое помещение по договору коммерческого найма от 6 февраля 2007 года (далее Договор) сроком на три года до 6 февраля 2010 года.

Согласно п. 1.5 Договора», настоящий договор расторгается в порядке, установленном договором в случае увольнения «нанимателя».

Приказом истца от 31 октября 2007 года № 116-л/с трудовой договор с ответчиком прекращен в связи выходом ответчика на пенсию.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут по решению суда в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

В Разделе 4 Договора (изменение и расторжение договора) в п. 4.3. указано, что «Собственник» может требовать расторжения настоящего договора, в установленном законодательством в случае: не внесения платы в течение шести месяцев, использование не по назначению; выезда «нанимателя», на срок более шести месяцев; сдачи жилого помещения в поднаем; в других случаях установленных законодательством.

Возможность требовать расторжения договора по основанию увольнения «нанимателя» в данном Разделе Договора не указана.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимаются во внимание-, буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значений условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями договора в целом.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, указав, что Договор коммерческого найма жилого помещения № 176 от 6 февраля 2007 года не содержит условий о признании нанимателя утратившим право пользования жилым помещением, а также в перечне условий расторжения Договора найма жилого помещения не содержатся условия об увольнении работника, являющегося нанимателем жилого помещения. В пункте 1.5 указано, что договор расторгается в порядке установленном договором, а договором определено (п. 4.3), что он расторгается в порядке установленном законодательством. Законодательством установлен судебный порядок расторжения договора (ст. 450 ГК РФ). В судебном порядке договор не расторгнут, вследствие чего оснований считать ответчика утратившим право пользования спорным жилым помещением не имеется. Окончание срока договора- 6 февраля 2010 года.

Вывод суда мотивирован, основан на доказательствах, оцененных судом в совокупности, соответствует, требованиям закона, и оснований считать его неправильным у судебной коллегии не имеется.

На основании изложенного решение суда постановлено в соответствии с требованиями закона и представленными доказательствами, которым дана правильная и объективна оценка. Нарушений судом норм материального и процессуального права, которые бы привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено. Изложенные в кассационной жалобе доводы не опровергают выводы суда, оснований для отмены решения суда не имеется.

Судебная коллегия определила решение Белоярского городского суда оставить без изменения, кассационную жалобу ООО «ХХ» - без удовлетворения Постановление Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 1 августа 2007 г. // Архив Верховного Суда РФ, 2007..

В статье 67 ЖК РФ предусмотрены основные права и обязанности нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Наниматель имеет права и несет обязанности, установленные в данной статье, независимо от того, предусмотрены ли они договором социального найма жилого помещения.

В соответствии со ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаём;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг (ст. 67 ЖК РФ).

Необходимо обратить внимание на то, что указанные в ч. 1 ст. 67 ЖК РФ права наниматель осуществляет не произвольно, а в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ, иными актами жилищного законодательства, а также заключенным с ним договором социального найма жилого помещения. При реализации своих прав наниматель не вправе выходить за пределы тех требований, которые установлены в императивных нормах актов жилищного законодательства.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма может иметь иные права, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма.

Выполнение нанимателем жилого помещения перечисленных в ч. 3 данной статьи обязанностей призвано обеспечивать возможность использования занимаемого им помещения в соответствии с функциональным назначением этого помещения и не допускать ущемления интересов третьих лиц, прежде всего соседей.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан :

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма несёт также иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма.

Перечни прав и обязанностей нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, в ст. 67 ЖК РФ сформулированы как «открытые»: иные права и обязанности нанимателя определяются в соответствии с Жилищным кодексом РФ, иными законами и договором социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несёт ответственность, предусмотренную законодательством (ст. 68 ЖК РФ). Его ответственность (как и ответственность наймодателя) может заключаться, например, в возмещении убытков за причинённый ущерб, связанный с разрушением или порчей жилого помещения (жилого дома), соответствующего оборудования и устройств. В таких случаях возможно выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК РФ). Аналогичная статья, предусматривающая выселение граждан из жилого помещения, содержалась в ЖК РСФСР (ст. 98).

Договор заключается наймодателем (собственником) с нанимателем (арендатором). Члены семьи нанимателя, проживающие в одной квартире с ним, также имеют право пользоваться помещением.

Кто такой арендатор и наймодатель?

Арендатор квартиры — это физическое лицо, заключившее договор найма с собственником жилья. Арендатор (он же наниматель) получает жилое помещение во временное пользование за определённую плату. Именно это лицо является тем, с кем заключается договор.

Наймодатель - собственник жилья, который сдаёт жилплощадь в аренду нанимателю, по условиям договора. Наймодателем может быть как физическое, так и юридическое лицо.

Если собственник является юридическим лицом, то он имеет право предоставить жилое помещение арендатору только для проживания (на условиях договора).

Какое лицо может быть нанимателем?

В качестве нанимателя вправе выступать только физическое лицо. Поскольку, как прописано в п.1, ст. 671 ГК, жилое помещение предоставляется только для проживания.

Статья 671 ГК РФ. Договор найма жилого помещения

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Нанимателем может быть не только один человек, но даже несколько людей. На основании п.4, ст.677 ГК , лица, которые будут проживать совместно с арендатором, могут оформить с ним договор о равной ответственности перед владельцем. Такие лица являются сонанимателями.

Теперь вы знаете, кто может быть нанимателем.

Как участникам сделки себя обезопасить?

Наиболее эффективный способ обеспечить правовую безопасность для обеих сторон - составить договор.

ВАЖНО! Если договор найма заключён на срок более года, то его необходимо зарегистрировать в Росреестре.

В договоре нужно прописать следующие пункты:

К договору необходимо приложить опись имущества, находящегося в помещении (мебель, бытовая техника, состояние счётчиков), в каком состоянии находятся предметы. Наниматель также должен быть внимателен и проверить все ли технические приборы в исправном состоянии, нет ли в описи какого-то лишнего предмета, отсутствующего в помещении.

Составление описи выгодно обеим сторонам, поскольку хозяин жилья не сможет обвинить квартиранта в порче того или иного предмета или прибора (если в описи указано не очень хорошее качество, наличие какого-либо изъяна). В свою очередь, арендатор должен будет оплатить стоимость испорченного им предмета (сломанный стол или телевизор), если в описи было указано о надлежащем качестве.

Права и обязанности сторон соглашения

Теперь поговорим о правах сторон договора аренды.

Арендатор (наниматель) квартиры имеет следующие права:

пользоваться жилым помещением и имуществом владельца собственности (до истечения срока аренды);
допускать к совместному проживанию ближайших членов своей семьи (супруг, дети);
может впускать в квартиру временных жильцов, заранее предупредив об этом владельца жилья.

Такова права арендатора по контракту аренды.

ВНИМАНИЕ! Временными жильцами являются любые лица, временно проживающие у арендатора и имеющие собственное место жительства.

Арендатор имеет следующие обязанности по договору аренды:

Если арендатор исполнял свои обязанности надлежащим образом, то по окончании срока договора он имеет неоспоримое преимущество перед иными лицами — заключить соглашение на новый срок (ст.621 ГК РФ). Для этого нужно заранее сообщить владельцу квартиры об оформлении договора, отправив ему письменное уведомление.

Если владелец отказал квартиросъёмщику в перезаключении соглашения, но при этом заключил договор аренды с иным лицом, арендатор имеет право через суд потребовать перевода прав и обязанностей на себя и возмещения убытков.

Если срок договора истёк, а квартирант по-прежнему пользуется имуществом (и собственник не возражает), соглашение снова вступает в силу на неопределённый срок.

Теперь вам известно о преимущественном праве при заключении договора аренды.

Наймодатель (арендодатель квартиры) имеет следующие права:

заключать и перезаключать договор аренды на прежних или иных условиях. Либо вправе отказаться от его заключения;
разрешать вселение других лиц по просьбе нанимателя;
совершать квартирные сделки;
предлагать арендатору свой вариант размера оплаты за жильё. При этом, изменение размера оплаты в одностороннем порядке, не допускается;
требовать от квартиранта соблюдать правила пользования жилым помещением;
требовать от жильца своевременной оплаты за квартиру;
проверять состояние жилого помещения и имущества в любое время, предварительно уведомив арендатора;
требовать от квартиросъёмщика освобождения жилья по окончании срока аренды.

Наймодатель имеет следующие обязанности:

предоставить квартиру в аренду в надлежащем состоянии (п.1, ст.611 ГК РФ);
проводить капитальный ремонт (п.1, ст.616 ГК РФ);
обеспечить комфортное проживание с предоставлением коммунальных услуг (внося необходимую сумму за квартплату).

Таковы отношения участников договора аренды.

Сохраняется ли при изменении собственника жилья?

В случае смены собственника (например, он умер и квартира досталась его законным наследникам), договор аренды сохраняет действие, поскольку в гражданском кодексе сказано, что смена наймодателя не является поводом для изменения или расторжения договора (ст. 675 ГК РФ).

Статья 675 ГК РФ. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Действителен ли в случае смерти квартиранта?

В случае если арендатор умер, договор сохраняет действие на тех же самых условиях. Арендатором, в данном случае, становится один из членов семьи, достигший совершеннолетнего возраста.

Таким образом, наниматель и наймодатель представляют собой стороны коммерческой сделки. И для эффективного взаимодействия между собой необходимо заключить договор найма, прописав в нём соответствующие пункты. Этот шаг позволит избежать встречи с мошенниками и обезопасить себя на максимальном уровне.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Для многих на сегодня актуален вопрос пользования чужим жильем – это социальный или коммерческий найм. Данными способами возмездно обрести «крышу над головой» пользуются граждане, не имеющие возможность купить жилую площадь в свою собственность. Об особенностях прав и обязанностей таких лиц будет рассказано далее в статье.

Кто является нанимателем жилого помещения?

Наниматель – это дееспособное лицо от 18 лет, проживающее в жилом помещении по договору социального или коммерческого найма.

Собственником квартиры (наймодателем), передаваемой по договору социального найма, является государство или муниципалитет, а коммерческого найма – физлицо.

Права и обязанности нанимателя

Независимо от того, что прописано в договоре соцнайма, гражданин может иметь все права и должен исполнять все обязанности, перечисленные в статье 67 ЖК РФ и главе 35 ГК РФ.

Какие права доступны нанимателю?

пользоваться жилым помещением;
подселять на снимаемую жилплощадь иных лиц (на постоянной основе);
сдавать данное помещение в поднаём;
вселять временных жильцов.

Обязанностей в отношении занимаемой площади у нанимателя ничуть не меньше, чем прав, а именно:

пользоваться помещением согласно его назначению и в соответствии с ЖК РФ;
обеспечивать его сохранность и поддерживать нормальное состояние;
осуществлять текущий косметический ремонт;
вовремя платить за проживание и коммунальные услуги;
информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, позволяющих проживать в жилом помещении.

Права по договору найма

Подробнее о вышеперечисленных правах нанимателя.

Право пользоваться

Главной гарантией постоянного проживания в своем доме является конституционный принцип неприкосновенности жилища. То есть никто не может вторгнуться к гражданину домой или выселить его оттуда без веских оснований (кроме официального распоряжения госоргана).

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Право подселять на снимаемую жилплощадь иных лиц

Наниматель может проживать в жилом помещении не только со своей семьей, но и с третьими лицами (не обязательно это могут быть его родственники). В этом случае для вселения достаточно одновременно двух условий:

волеизъявление нанимателя;
согласие наймодателя на вселение (его не обязательно получать, если заселяется несовершеннолетний).

Посторонние люди могут вселиться только при условии, если в итоге на каждого человека будет соблюдена норма общей площади. Она установлена жилищным законодательством. Исключение из этого правила составляют несовершеннолетние дети, которых можно подселить в любом случае.

Если гражданин все-таки вселяет кого-то в жилплощадь, то эти лица должны быть внесены в ранее заключенный договор найма (социального или коммерческого).

Таким образом, в этой части договор найма изменится, о чем будет составлено допсоглашение, подписанное обеими сторонами (ст. 677 ГК РФ).

Право сдавать в поднаем

Наниматель, с согласия наймодателя, может передать всю жилую площадь или ее часть в пользование поднанимателю. О поднайме между нанимателем и новым жильцом заключается соответствующий договор, срок которого не может быть больше того, что установлен в договоре найма (5 лет).

У поднанимателя, в связи заселением, возникает обязанность оплачивать пользование жильем, но самостоятельного права пользования им у него не появляется. Всю ответственность перед наймодателем за сохранность нанимаемой жилплощади несет наниматель.

Особенности поднайма следующие.

Гражданин, решивший сдать недвижимость в поднаем, не обязан спрашивать об этом согласие всех постоянно проживающих с ним жильцом.
Вселяя кого-то по договору поднайма, наниматель должен включить в договор обязательное условие о соблюдении требований жилищного закона, касающихся нормы общей жилплощади на одного человека.
Плата за поднаем устанавливается по соглашению обеих сторон.
Расторжение договора найма раньше прописанного в нем срока влечет за собой автоматическое прекращение договора поднайма, без возможности поднанимателя его возобновить.

Право вселять временных жильцов

Такие жильцы могут вселиться в нанимаемую жилплощадь только с согласия всех участников договора: самого нанимателя, всех жильцов, постоянно с ним проживающих, и наймодателя. Без уведомления последнего вселять никого нельзя.

И в этом случае действует правило о норме площади. Если после заселения временных жильцов на каждого гражданина не будет хватать установленного минимума квадратных метров, то наймодатель вправе не разрешить такое вселение. Поэтому простым уведомлением собственника наниматель не сможет ограничиться.

Признаки временного проживания:

срок проживания – до 6 месяцев (обязаны освободить помещение по истечению данного срока или в течение 7 дней после того, как любой постоянный жилец или наймодатель потребовали съехать – ч. 3 ст. 680 ГК РФ);
безвозмездность пользования;
вся ответственность за порчу имущества на нанимателе;
доплата коммунальных услуг за временных жильцов лежит на нанимателе, о чем заключается допсоглашение к договору, действующее на время их проживания (ст. 155 ЖК РФ).

Закон устанавливает и другие права нанимателя. Например, право обмена или замены жилого помещения, право требовать от наймодателя своевременно проводить капремонт дома, предоставлять коммунальные услуги и др. (ст. 67 ЖК РФ).

Признание нанимателя утратившим право пользования жилым помещением

Такая процедура возможна в отношении зарегистрированных на жилплощади граждан, осуществляется судом при наличии определенных фактов, о которых будет рассказано далее.

В каких случаях это возможно?

Наниматель не платит за коммунальные услуги и за найм жилья. Закон установил минимальный срок для выселения, если в течение него оплата за проживание ни разу не поступила – это 6 месяцев. В том случае, если жилец не погашает долг более этого срока и не собирается предпринимать попыток это сделать, собственник в отношении него может начинать процесс признания утраты права проживать в нанимаемом помещении.
Повреждение или разрушение гражданином занимаемой жилплощади. Основанием обращения в суд послужат противоправность действий нанимателя и их систематичность. Например, если в квартире был установлен старый смеситель и его прорвало, а в результате произошел потом, – это не будет являться поводом для выселения. Но, к примеру, установка обогревателя, в результате которого случился пожар в квартире, послужит весомым основанием для обращения в суд. Для этого потребуется составить и подать исковое заявление о признании нанимателя утратившим право дальше проживать на данной жилой площади. На такие радикальные меры собственник сможет пойти в том случае, если жилец за свой счет не устранит все последствия порчи имущества.
Систематическое нарушение прав соседей и их законных интересов: нарушение правил тишины, большое количество домашних животных или мусора в квартире и т.п. Иными словами это те действия, от которых соседям становится невозможно жить рядом с нанимателем.
Использование жилья не по назначению: под офис, склад или небольшое производство. Подобные действия запрещены п. 1 ст. 17 ЖК РФ, поскольку жилое помещение предназначено именно для проживания в нем физлиц, а потому гражданин не может в любых других целях его использовать.

Как обжаловать?

Наниматель, в отношении которого было вынесено судебное решение, вправе обжаловать этот документ в вышестоящем суде (краевой, областной и т.п.), в течение месяца со дня принятия решения в полной форме. Для этого ему необходимо будет составить апелляционную жалобу в соответствии с требованиями главы 39 ГПК РФ.

1. Комментируемая статья определяет права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма.

В соответствии с ч. 1 наниматель имеет право вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; сдавать жилое помещение в поднаем; разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; осуществлять обмен или замену жилого помещения (см. комментарии к ст. 70, 72, 76, 80, 81).

Согласно п. 5 ч. 1 комментируемой статьи наниматель вправе требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, участия наймодателя в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг надлежащего качества. Указанные позиции (ремонт, содержание общего имущества дома, предоставление коммунальных услуг) предусматриваются ст. 65 ЖК РФ в качестве обязанностей наймодателя, а их невыполнение влечет за собой ответственность, предусмотренную ст. 66 (см. комментарий к ней).

2. Перечень прав, обозначенных в ч. 1 ст. 67, не является закрытым; ч. 2 этой статьи предусмотрено наличие у нанимателя иных прав, определенных ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма.

Так, согласно ст. 66 ЖК РФ наниматель вправе потребовать уменьшения платы за пользование жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме и т.п., если наймодатель не исполняет своих обязанностей; ст. 71 ЖК РФ предусматривает сохранение прав (а также обязанностей) по договору социального найма при временном отсутствии нанимателя и членов его семьи; ст. 159 ЖК РФ устанавливает право получать субсидию на оплату жилья и коммунальных услуг; ч. 2 ст. 83 ЖК РФ дает нанимателю право (с согласия членов семьи) в любое время расторгнуть договор социального найма.

3. Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма изложены в ч. 3 комментируемой статьи. В соответствии с ней наниматель обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ (п. 1 ч. 3).

Жилые помещения предназначены для проживания, и поэтому в них нельзя размещать промышленные производства (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ). Правда, наряду с проживанием (прямое назначение жилья) закон допускает определенную предпринимательскую и профессиональную деятельность (писательскую, научную и др.). Запрещать такую деятельность в жилых помещениях было бы неоправданным ограничением прав граждан (см. ч. 2 ст. 17).

Жилищный кодекс РФ допускает использование жилья в указанных выше целях, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также не идет вразрез с требованиями, которым должно отвечать жилое помещение. Основные требования при осуществлении предпринимательской деятельности (помимо соблюдения интересов соседей) - соблюдение: правил пользования жилым помещением; порядка пользования инженерными сетями и оборудованием; стандартов, применяемых к уровню шума; требований пожарной безопасности; санитарно-гигиенических, экологических и иных требований (ч. 2 и 4 ст. 17 ЖК РФ);

2) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; обеспечивать его сохранность; проводить текущий ремонт. В этой связи законодательство возлагает на граждан - пользователей жилыми помещениями обязанности: бережно относиться к занимаемому жилому помещению; использовать жилье в соответствии с его назначением, т.е. для удовлетворения своих жилищных потребностей;

3) своевременно оплачивать жилье и коммунальные услуги. Эта обязанность возникает с момента заключения договора социального найма (п. 1 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).

Плата за жилье включает (ст. 154 ЖК РФ):

плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

Жилое помещение и коммунальные услуги оплачиваются ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 155 ЖК РФ);

4) информировать наймодателя (в установленные договором сроки) об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. Например, сообщать о смерти или рождении членов своей семьи, о выезде одного из них куда-либо на постоянное место жительства. Согласно ч. 3 ст. 60 ЖК РФ изменение указанных оснований и условий не влечет расторжения договора. В данном случае возможно обращение к ст. 156 ЖК РФ. Частью 9 этой статьи установлено, что малоимущие граждане освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (плата за наем). Таким образом, при определенных изменениях таких оснований правомерно взимание такой платы.

4. Практически в полном объеме обязанности нанимателя содержатся в Правилах пользования жилыми помещениями.

Согласно п. 10 Правил наниматель обязан:

а) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом РФ;

б) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;

в) обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче;

г) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать требования п. 6 названных Правил;

Понравилась статья? Поделитесь ей

Распечатать статью