Правовой статус старшего по подъезду. Старший по дому или подъезду: права и обязанности, полномочия и зарплата, как узнать кто старший в вашем доме и имеет ли он право требовать деньги Старший по дому как называется

Уважаемые собственники многоквартирного дома!

Для комфортного и качественного проживания в нашем доме необходимо выбрать старшего по подъезду. На первый взгляд, работа старшего по подъезду кажется незаметной. Однако, как мы знаем, в ситуации, когда нет ответственного лица, представляющего интересы не только членов товарищества, но и собственников подъезда, которые зачастую занимают пассивную позицию в вопросах самоуправления домом, слабо или вовсе не информированы о событиях, происходящих в доме.

Можно отметить отсутствие взаимопонимания в происходящих изменениях, хотя бы в части благоустройства дома и придомовой территории, проблемы решать достаточно трудно, особенно это касается вопросов управления таким сложным организмом, как наш многоквартирный дом. Мало кто желает нести бремя ответственности за всех. К сожалению, трудноискоренимая позиция «лучше не высовываться», «моя хата с краю» препятствует проявлению собственниками активности в решении многих общих проблем. Собственники, изъявившие желание принять на себя большую ответственность за решение коллективных проблем, заслуживают уважения и поддержки. Хорошо мотивированный собственник сможет решать вопросы более продуктивно, нежели лицо, исполняющее свои обязанности, как тяжкое бремя. Старший по подъезду - это не должность, а общественная работа. Члены правления также работают на общественных началах. В Жилищном кодексе отсутствует такое понятие, как старший по подъезду.

Согласно п. 1 ст. 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в данном доме. К компетенции общего собрания относятся не только вопросы владения, пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирного дома, но и любые вопросы, связанные с жизнедеятельностью дома. В нашем доме создано ТСЖ, и высшим органом управления является общее собрание членов ТСЖ. Почему бы на нем не принять решение о необходимости введения старшего по подъезду, определить его права, обязанности, ответственность?

Правление предлагает обсудить проект должностной инструкции « Старшего по подъезду» и внести свои предложения, поправки, дополнить, что было упущено.

ПРОЕКТ

ДОЛЖНОСТНАЯ ИНСТРУКЦИЯ СТАРШЕГО ПО ПОДЪЕЗДУ

1. Общие положения

1.1. Настоящая инструкция определяет организацию работы старших по подъезду, обязанности, права и ответственность.

1.2. Старший по подъезду в своей деятельности при решении вопросов в пределах своих компетенции руководствуется настоящей Инструкцией, решениями Правления и Общих собраний членов товарищества дома, планами ТСЖ, указаниями Председателя правления ТСЖ, правилами проживания и внутреннего распорядка ТСЖ, ЖК РФ, Уставом ТСЖ; 1.3. Старший по подъезду подчиняется непосредственно члену правления подъезда и находится в прямом подчинении председателя правления.

Старший по подъезду работает на общественных началах.

2. Выборы старшего по подъезду

2.1.Старший по подъезду избирается в целях широкого привлечения собственников подъезда к общественному самоуправлению, к проблемам обеспечения сохранности и ремонта подъезда, а также надлежащему содержанию придомовой территории, объектов благоустройства и озеленения, и удовлетворению других нужд собственников подъезда, связанных с обеспечением жизнедеятельности подъезда.

2.2. Старший по подъезду, избирается на общем собрании путём голосования сроком на 2 года из числа собственников квартиры непосредственно находящейся в данном подъезде и постоянно проживающих в данном подъезде.

2.3. В случае если собственник владеет несколькими квартирами в доме, он имеет право быть избранным старшим по подъезду только в одном подъезде;
2.4. Старшим по подъезду может быть член правления ТСЖ. 2.5. В случае, когда никто из собственников подъезда не дает согласия на исполнение обязанностей старшего по подъезду, эти обязанности с согласия собственников подъезда может исполнять член правления данного подъезда, согласный исполнять их в полном объеме и с надлежащей ответственностью.

2.6.Старший по подъезду утрачивает право быть таковым по следующим основаниям:
2.6.1. если старший по подъезду изъявил желание о снятии с себя соответствующих полномочий;
2.6.2. если собственники не удовлетворены работой старшего по подъезду, то решением общего собрания срок его полномочий может, прекращен досрочно (с учетом, что за досрочное освобождение от обязанностей старшего по подъезду проголосовало не менее двух третей собственников подъезда);

2.6.3. по инициативе Члена правления ТСЖ с объяснением причин утраты доверия – с последующим выбором через голосование собственниками данного подъезда нового Старшего.

3. Обязанности старшего по подъезду

Старший по подъезду обязан:

3.1. Хорошо знать свои обязанности, свой подъезд и его особенности, используемые инженерно-технические средства, средства связи;

3.2. Осуществлять взаимодействие с собственниками вверенного подъезда, представлять их интересы во взаимодействии с ТСЖ, с Членом правления ТСЖ, курирующему данный подъезд, получать от ТСЖ информацию, необходимую для информирования собственников подъезда, участвовать в заседаниях правления и вносить предложения по улучшению содержания, экс­плуатации и ремонта подъезда.

3.3. Проводить инструктаж с новыми собственниками, приобретшими квартиру с правилами проживания, с правилами проведения ремонтных работ со строителями приступающих к ремонту квартир, своевременно сообщать правлению ТСЖ о замеченных недостатках и нарушениях в эксплуатации и содержании общего имущества в подъезде, возможных мерах по их устранению;

3.4. В период обильного выпадения атмосферных осадков, совместно с представителем эксплуатационной службы, проверять состояние кровли подъезда, техничес­кие этажи; 3.5. Оказывать содействие органам социальной защиты в предоставлении помощи малоимущим гражданам, учреждениям здравоохранения в проведении профилактических и противоэпидемиологических мероприятий и органам внутренних дел в укреплении и устранение случаев нарушения общественного порядка;
3.6. Разъяснять собственникам подъезда их права и обязанности по содержанию и эксплуатации жилых и нежилых помеще­ний, мест общего пользования. 3.7. Совместно с бухгалтером ТСЖ своевременно обеспечивать собственников квартир расчётными документами на квартплату и изменениями к ним, оказывать содействие собственникам по вопросам начисления платы за жилищные и коммунальные услуги, проведение соответствующей разъяснительной работы по вопросам платежной дисциплины за оказанные жилищные и коммунальные услуги.

3.8. Совместно с бухгалтером и руководством ТСЖ проводить работу с должниками по обеспечению своевременной и в полном объёме квартирной оплаты в подъезде.
3.9. Совместно с Правлением и руководством ТСЖ обеспечивать выполнение Правил проживания и внутреннего распорядка ТСЖ.

3.10. Ежеквартально информировать правление об итогах работы;
3.11. Проводить устный опрос собственников о работе обслуживающего персонала дома, с последующей передачей этих пожеланий Члену правления ТСЖ, курирующему данный подъезд;

3.12. Оказывать информационную поддержку жильцам подъезда относительно получения ими адресов и контактных телефонов эксплуатационных и аварийно-диспетчерских служб в случае возникновения аварийных, чрезвычайных и иных форс-мажорных ситуаций.
3.12. Участвовать в работе совещаний по обсуждению вопросов, связанных с эксплуатацией подъезда;
3.13. Организовывать жителей на проведение работ по благоустройству подъезда;
3.14. Заблаговременно за сутки информировать жильцов о предстоящих плановых постоянных (или всего подъезда) отключениях холодной и горячей воды, путем размещения объявления на информационном стенде подъезда.

3.15. Предоставлять информацию в ТСЖ о квартирах, в которых длительное время никто не проживает, квартирах сдающихся в аренду (наем).

3.16. Сообщать в ТСЖ о выявлении фактов самовольного переоборудования, перепланировки квартир и мест общего пользования, о фактах использования жилого помещения для иных целей, самовольного переключения коммуникаций.

3.17. По запросу государственных структур и органов местного самоуправления составлять характеристики на жителей дома. В случае возникновения конфликтных ситуаций между жителями принимать участие в их разрешении в пределах своей компетенции.

3.18. При исполнении своих обязанностей уважительно
обращаться к своим соседям, не допускать слов и действий, оскорбляющих их человеческое достоинство, быть вежливым и тактичным при обращении к гражданам, чутко относиться к их просьбам и заявлениям.
4. Права старшего по подъезду

4.1. Осуществлять периодический контроль за выполнением обслуживающим персоналом дома – работ по уборке подъезда, лестничных клеток, кабин лифтов и других мест общего пользования, за соблюдением санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных и эксплуатационных требований, правил содержания домашних животных;
4.2. Принимать меры общественного воздействия в отношении нанимателей и собственников жилых помещений и проживающих с ними лиц, нарушающих правила пользования жилыми помещениями, 4.3. Осуществлять контроль за соблюдением в подъезде общественного порядка и тишины, правил проживания и норм технической эксплуатации (за тем, как они пользуются своими квартирами, лестницами, лифтами. Не портят ли их, не пачкают, не захламляют лестничный марш, межквартирные площадки, лоджии строительным мусором). Также, проверять, не мешают ли соседям домашние питомцы. При возникновении конфликтных ситуаций ставить в известность Члена правления подъезда для принятия решения по мерам воздействия на нарушителя;
4.4. Осуществлять контроль за сохранностью доски объявлений, размещение на ней необходимых материалов.

4.5. Вносить предложения в планы ТСЖ по улучшению работы инженерного оборудования и обслуживающего персонала ТСЖ, санитарных и других условий проживания в подъезде, вопросам благоустройства придомовой территории и иным вопросам.
4.6. На вежливое и корректное обращение со стороны работников ТСЖ и всех жителей подъезда; принимать самостоятельные решения при возник­новении аварийных, чрезвычайных ситуациях;
соблюдения законодательства в области регистрации по месту жительства лиц живущих по найму (квартиранты).

4.7. На беспрепятственный доступ в квартиры собственников (при необходимости в заранее согласованное время) для исполнения своих обязанностей перед жителями подъезда или выполнения поручений Правления ТСЖ.

4.8. Делать замечания обслуживающему персоналу ТСЖ в случае некачественного или несвоевременного обслуживания общего имущества и инженерного оборудования в подъезде, а также вносить предложения председателю правления о привлечении к ответственности в случае ими неисполнения должностных обязанностей или допущения других нарушений.

5. Ответственность старшего по подъезду

Старший по подъезду несет ответственность:

5.1. Невыполнение своих обязан­ностей в соответствии с настоящей инструкцией; 5.2. Несвоевременное принятие решений по содержанию и эксплуа­тации подъезда.

Главный по подъезду — звучит гордо. Главный по дому — должность даже более громкая, но по сути означает одно и то же. Раньше людей, облечённых такой властью, называли управдомами. Даже по классическим художественным произведениям мы их хорошо помним. В бессмертной комедии «Бриллиантовая рука» колоритная женщина-управдом подозревала Семёна Семёновича в тайном посещении синагоги, произнося свою культовую фразу: «Наши люди в булочную на такси не ездят!». В «Собачьем сердце» излишне деятельный управдом пошёл ещё дальше — хотел оттяпать несколько комнат от квартиры профессора Преображенского. К счастью, ему это так и не удалось.

В реальной жизни в XXI веке управдомами называют главных по подъезду или по дому, и чаще всего с ними можно познакомиться либо на свой день рождения, либо во время ремонта, когда женщина пенсионного или предпенсионного возраста позвонит вам в дверь и начнёт требовать прекратить шуметь, угрожая вызовом участкового и выселением.

Кто-то таким инициативным товарищам даёт от ворот поворот, а кто-то задумывается, какими правами обладают эти самые главные по подъезду, какие на них возложены обязанности, и вообще, как можно самому стать главному по подъезду, так сказать, первым парнем на дворе?

Святые люди

Как оказалось, главный по подъезду — это отнюдь не назойливая старушка, которая вечно пытается сдать вас участковому. Она — практически святой для всего подъезда человек. По крайней мере, он, или она должна им быть, если ознакомиться с обязанностями.

Обязанности, кстати, от города к городу могут быть разными, потому что в «Жилищном кодексе РФ» такое понятие, как главный по подъезду или дому, не зафиксировано, и права и обязанности для этой должности устанавливаются каждым муниципальным органом отдельно. Но в любом случае есть список обязанностей управдомов, которые так или иначе будут присутствовать в любом городе любого региона.

В первую очередь старшие по подъезду — это отличный контролирующий орган, который неустанно и ревностно должен следить за тем, насколько добросовестно работают службы по уборке дворов, подъездов и остальных прилегающих территорий. Также управдомы обязаны контролировать ход ремонтных работ, производимых жилищно-коммунальными хозяйствами — от мелкой покраски двери подъезда вплоть до контроля капитального ремонта здания. В случае некачественного выполнения каких-либо работ старшие по подъезду должны обращаться с жалобой в контролирующий орган, требуя переделать недобросовестную работу и впредь не допускать таких ошибок.

Кроме того, «старшие» служат связующим звеном между управляющей компанией и жильцами дома. В этом случае выигрывают практически все. Жильцы освобождаются от неприятной процедуры обивания порогов казённых заведений, а управляющие компании ведут диалог с одним-единственным представителем вместо сотни разгневанных владельцев квартир, недовольных цветом покрашенных стен. В проигрыше — только управдом, который и до руководства ЖЭК должен достучаться, и остальным жильцам решение и проблемы этого самого ЖЭК объяснить, да так, чтобы они всё поняли.

Также «старшие» должны выступать с предложениями по улучшению дома и прилегающих территорий, добиваться этих улучшений от управляющих компаний, настаивать на необходимости проведения ремонтов, реконструкций, обновлений, скажем, детской площадки, лифтов, подъездов и всего прочего. Они же должны организовывать общие собрания жильцов, вести и хранить протоколы этих собраний, а также все ключи от всех подсобных и технических помещений, находящихся на вверенной им территории. В общем, хлопот не оберёшься.

Права

Но самое интересное, что всё это управдом должен делать, не будучи наделённым практически никакими дополнительными правами, по сравнению с остальными жильцами.

В основном права уходят корнями в обязанности. «Главные» вправе требовать что-то от управляющей организации. Они вправе контролировать деятельность ЖЭК на вверенной им территории. Они имеют право собирать претензии населения и направлять их в управляющую компанию, а также инициировать собрания жильцов и даже избираться в члены районного домового комитета и в старшие по району. Самое неприятное, но и самое полезное право — контролировать расход средств, собранных управляющей компанией на ремонт помещений.

Главный вопрос у пассивных жителей — имеет ли право главный по подъезду предъявлять им какие-либо претензии, угрожать участковым и даже выселением. Ответ прост: управдом имеет право принимать меры общественного воздействия в отношении нанимателей и собственников жилых помещений и проживающих с ними лиц, нарушающих правила пользования жилыми помещениями. То есть, максимум, что вам может грозить, — потеря нескольких нервных клеток от психологической войны с главным по подъезду, его звонков участковому, бесконечных актов и прочих административно-общественных механизмов воздействия на вас. Выселение вам не грозит ни в коем случае. Поэтому раболепствовать перед управдомом не следует, но и отношения с ним или с ней лучше поддерживать хотя бы на удовлетворительном уровне, ведь в главные по подъезду идут в основном активные граждане с кучей свободного времени, мелких проблем от ссоры с которыми потом не оберёшься.

Если б я был султан...

Теперь мы подошли к главному вопросу — как, собственно, самому стать главным по подъезду?

В подавляющем большинстве случае главный по подъезду, как и главный по дому, выбирается на общем собрании жильцов простым большинством голосов, но только при условии, что на встрече присутствовало более половины официально зарегистрированных в доме жильцов.

Так уж получилось, что в России, а особенно в крупных городах, таких, как Москва или Санкт-Петербург, жильцы бывают настолько занятыми, что не находят времени присутствовать на общих собраниях, и кворум для выбора главного по дому собрать очень трудно. На этот случай подойдут бланки для голосования, которые можно попросить заполнить, пройдясь по всем квартирам, — такой метод тоже подойдёт.

После того, как главный по дому наконец-то избран, со всеми документами (протокол общего собрания) необходимо идти в районную управу, чтобы официально закрепить полномочия главного по дому или подъезду. С этого момента можно избранного «главного» считать официально вступившим в должность.

Обычно главных по дому и подъезду избирают сроком на год, но в некоторых случаях время действия их полномочий может составлять и три года — всё зависит от города. В следующий раз нового управдома можно будет избрать на собрании жильцов по истечении срока пребывания на посту нынешнего «главного». Также, если главный по подъезду не справляется со своими обязанностями, можно на очередном собрании жильцов инициировать голосование за прекращение его полномочий и избрание нового «главы».

Ради чего

После всего вышеперечисленного возникает вопрос — ради чего люди становятся старшими по домам, подъездам и даже районам? Есть ли в этом какая-то выгода?

И, как это ни удивительно, выгода есть. Чаще всего старшие по дому избавляются от уплаты некоторых сборов, например за вывоз мусора, пользование домофоном, услуги консьержа, а также плату за найм квартиры, в случае, если имеет место социальный найм, а не простая аренда. В большинстве случаев получается экономия максимум в 200-300 рублей в месяц.

Понятное дело, что эти деньги — ничто по сравнению с потраченным временем и нервами на все обязанности, возложенные на главного по дому. Вот и избираются в них в основном жильцы с активной жизненной позицией, избытком энергии, по каким-то причинам вынужденные проводить большое количество времени дома. В основном такой причиной становится выход на пенсию.

Еще в 1991 году с принятием З акона о приватизации жилых помещений, государство полностью переложило ответственность за содержание многоквартирных домов на его собственников. Однако, понимания как реализовать эту обязанность не было ни у собственников, ни у государства, и, в реальности, управление домами оставалось в руках муниципальных предприятий, за очень редким исключением, когда наиболее организованные и продвинутые собственники с 1993 г. начали создавать . Привычное нам положение дел, когда треть домов управляется ТСЖ и ЖСК, а оставшиеся 2/3 находятся в управлении УК, берет свое начало с 01.03.2005 (момента вступления ЖК РФ в силу). Тогда ЖК РФ впервые определил 3 способа управления многоквартирными домами, а, главное, снова подчеркнул, что управление домом это не только право, но и обязанность собственников.

В той первоначальной редакции ЖК РФ было установлено, что органом управления и контроля ТСЖ является общее собрание его членов, а реализацией решения собрания занимается правление, которое избирается из самих же собственников и, по сути, является правительством в государстве (если дом воспринимать как мини государство, то правление в нем правительство, собрание членов - парламент, а председатель ТСЖ - президент). В такой структуре участие собственников в жизни дома максимальное, стопроцентное, ведь ТСЖ это и есть собственники, самостоятельно управляющие домом.

Ситуация с УК была обратной, участие собственников в жизни дома было сведено к нулю, выбор такого способа управления означал, что собственники, передав управление профессионалам (специалистам), полностью делегировали свои права и обязанности. Способ контроля над такими профессионалами ЖК РФ предусмотрен не был, хотя был необходим. В связи с этим не на уровне закона, а на уровне бытовой жизни появилось понятие «старший по дому», а также «старший по подъезду», которые брали на себя ответственность по взаимодействию с УК и контроль над ее действиями. Однако, поскольку такой институт как «старший по дому/подъезду» не был предусмотрен законом, то и правовых инструментов осуществления контроля над УК у таких инициативных граждан не было.

Только в 2011 году «старшим по домам/подъездам» дали правовой статус, наделили их правами и обязанностями. Федеральным законом от 04.06.2011 N123-ФЗ были внесены изменения в ЖК РФ, и появилась новая статья 161.1. «Совет многоквартирного дома».

1. Совет дома это орган контроля над УК, то есть совет дома создается только в домах, где нет ТСЖ или ЖСК.

2. Совет дома орган коллективный, количество его членов определяется собранием собственников.

3. Совет дома избирается только на общем собрании собственников. Необходимое количество голосов для такого избрания - более 50% «ЗА» от кворума.

4. Совет дома осуществляет свои функции как коллектив граждан и не регистрируется как юридическое лицо.

5. Совет дома избирается только для данного дома, не может существовать на несколько домов.

6. Если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о созданиив данном доме товарищества собственников жилья (ч. 2 ст. 161.1.ЖК РФ).

7. Из состава совета дома избирается председатель совет дома, который осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 6 ст. 161.1.ЖК РФ).

8. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера (ч. 8.1. ст. 161.1.ЖК РФ).Необходимое количество голосов для такого избрания - более 50% «ЗА» от кворума.

9. Срок полномочий совета дома устанавливается общим собранием собственников и не ограничен по времени. Если собрание не установило срок полномочий, тогда совет дома должен переизбираться каждые 2 года. Совет дома может быть переизбран досрочно только в случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей.

10. В соответствии с ч. 5 ст. 161.1. ЖК РФ к полномочиям совета дома относятся:

1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;

3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;

5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе;

7) осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

11. В соответствии с ч. 8 ст. 161.1. ЖК РФ к полномочиям председателя совета дома относятся:

1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;

2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;

3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц;

4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;

5) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг;

6) осуществляет принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю совета многоквартирного дома в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятым в соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

Огромный минус действующего законодательства в части полномочий и возможностей совета дома в том, что все перечисленные в ч. 5 ст. 161.1. ЖК РФ полномочия носят декларативный характер, многие формулировки неточные и вызывают массу вопросов. По своей сути, даже полномочия по контролю за деятельностью УК, ничем не подкреплены, у совета нет механизмов воздействия на УК, нет инструментов (наложение санкций, распоряжение денежными средствами дома, удержание средств в связи с некачественно предоставленными услугами и т.п.). В случае выявления советом со стороны УК каких-либо нарушений, совет с этим ничего не может сделать, только лишь обращаться в надзорные органы, но таким правом обладают и другие собственники дома. Деятельность совета дома в подавляющем большинстве случаев носит безвозмездный характер, т.к. предусмотренная в ч. 8.1. ст. 161.1. ЖК РФ возможность установления вознаграждения членам совета дома, является лишь правом, а не обязанностью собрания, хотя с момента избрания совета дома, члены такого совета обязаны реализовывать свои полномочия. Даже при утверждении такого вознаграждения, механизм его выплаты (должен ли заключаться договор с УК, из каких средств оплачиваются эти деньги, ведь статья «содержание дома» является целевой и не предусматривает таких расходов?) неясен. Письмом от 29.09.2015 N32395-ОГ/04 Минстрой России разъяснил один из возможных порядков оплаты вознаграждения членам и председателям советов МКД, однако письмо содержит лишь мнение Минстроя и нормативным правовым актом не является.

Федеральным законом от 29.06.2015 N176-ФЗ (вступил в силу 30.06.2015) статья 44 ЖК РФ была дополнена пунктом 4.2., теперь общее собрание собственников может принять решение «о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме ». Такое полномочие появилось в кодексе как отражение существующей реальности, когда советы дома только для этого собственниками и создавались, чтобы участвовать в определении видов текущего ремонта, определения сроков, согласование с УК подрядчика на выполнение работ, согласование сметы, участие в приемке результатов выполненных работ. По сути, советы домов только этим и занимались, только в этом видели свою роль, хотя законодательством это никак не было разрешено. Сейчас совет дома может только , но не просто так, а после того, как собрание собственников наделит совет такими полномочиями. Но остается не ясным, а что значит «принимать решение о текущем ремонте »? Проводить или нет и какие виды работ? А как же подрядчик, смета, цена, - то самое принципиальное, что влияет на результат? Кто решает эти вопросы? Представляется, что мало кто из собственников обратит внимание на эти законодательные тонкости, а советы домов продолжат жить так, как привыкли, и так, как это действительно выгодно для их дома.

В перечне полномочий председателя совета дома сразу же в глаза бросается тот факт, что председатель осуществляет все свои ключевые полномочия в области контроля над УК исключительно на основании доверенности от собственников . Только не ясно, а какое количество доверенностей должно быть у председателя на руках, в каком виде выдается такая доверенность (должен ли это быть специальный отдельный документ или достаточно проголосовать на собрании за указанные полномочия, а бюллетень для голосования и, как результат, протокол собрания, по сути, и будет этой доверенностью?). Что делать в ситуации, когда не все собственники подписали такую доверенность, в таком случае председатель будет действовать только в отношении тех, кто доверенность выдал, а интересы других собственников представлять не будет, или нет? Как быть в ситуации, когда председатель подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества (п. 4 ч. 8 ст. 161.1. ЖК РФ), ведь невозможно подписать подобные акты только от имени собственников, которые выдали доверенность, ведь оказанные услуги оказываются в отношении всего дома, и вычленить в натуре долю каждого собственника не возможно.

Необходимо дополнительно учесть, что стороной Договора управления являются собственники помещений, и право подписывать акты приемки выполненных по договору управления работ имеются именно у собственников, как у стороны Договора. Поскольку согласно части 1 статьи 161.1 ЖК РФ членами совета МКД являются именно собственники помещений дома, право подписывать акты и у членов, и у председателя совета дома, разумеется, имеется. Таким образом, указанная норма, как и все остальные, касающиеся совета МКД, является декларативной, она не наделяет членов и председателя совета дома некими исключительными полномочиями , она лишь указывает, что такие полномочия у них есть. Но ведь эти полномочия имеются у председателя и членов совета МКД и без указанной нормы, в силу того, что совет МКД формируется из собственников, уже обладающих указанными полномочиями. Более того, полномочиями, указанными в п.4 ч.8 ст.161.1 ЖК РФ, обладают все собственники помещений МКД, независимо от их членства в совете дома .

Таким образом, мы видим, что придав в 2011 совету дома правовой статус, закон по сути не дал совету дома механизма реализации его прав, а главное, не обязал УК взаимодействовать с советом и выполнять его требования (в ЖК РФ вы не найдете ни одной такой нормы). В связи с этим получается, что собственники действительно нуждаются в контроле над деятельностью УК, но на практике это остается лишь только хорошей идеей.

Особо хочется отметить следующий момент. В данной статье проанализированы некоторые аспекты регулирования деятельности советов МКД, указаны недоработки жилищного законодательства в этой части, но ни в коем случае не делается попытка «принизить» результаты деятельности советов МКД. Активисты, занимающиеся жилищными вопросами, представляющие и отстаивающие интересы своего дома, своих соседей по МКД, заслуживают лишь похвалы. Однако не стоит заблуждаться относительно неких особых полномочий председателей и членов советов домов - в реальности эти полномочия абсолютно такие же, как и полномочия любого собственника помещения МКД, независимо от его членства в совете дома. И любой грамотный активный собственник способен добиться положительных изменений в отношениях с УО, позитивных результатов для своего дома, независимо от того, будет этот собственник избран в состав совета МКД или нет.

Напоследок хочется привести не совсем верную с точки зрения юриспруденции норму, введенную в ЖК РФ Федеральным законом от 29.06.2015 N176-ФЗ, и имеющую отношение к полномочиям совета МКД, а именно: пункт 4.3 части 2 ст.44 ЖК РФ устанавливает, что к компетенции Общего собрания собственников (ОСС) относится «принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ».

Вообще-то никто не вправе наделять кого-либо полномочиями, которыми сам не обладает!

А указанная норма фактически говорит о том, что ОСС имеет право наделить председателя совета МКД полномочиями, которыми само ОСС не обладает. Например, может ли ОСС возложить на председателя Совета полномочия по объявлению войны соседнему дому (или соседнему государству)? Исходя из приведенной нормы, может!

Можно, конечно, относиться к таким нормам с юмором, но необходимо учесть, что это норма Жилищного кодекса, установленная федеральным законом, проект которого проходил многократные проверки различными инстанциями, и был признан соответствующим действующему законодательству РФ.

Права и обязанности старшего по дому - это гарантия обеспечения законных интересов жителей всего здания. Именно поэтому управленец должен знать не только о возложенной на него ответственности, но и разбираться в нормативных документах, посвящённых регламентации его деятельности. Стоит углубиться в изучение данной темы для того, чтобы лучше понять права и обязанности старшего по дому в многоквартирном доме.

Закон и инициатива жителей

На сегодняшний день инициатива выбора управляющего дома поддерживается практически каждым жителем. А всё благодаря тому, что большинство граждан целый день проводят на работе, а вечера занимает семья. При этом совсем не остаётся времени для решения бытовых вопросов общественного значения, которые для частного лица не заметны, однако представляют особую проблему для общественности в целом. А права и обязанности старшего по дому, в свою очередь, предполагают взаимодействие собственников помещений с представителями организаций, выполняющих подрядные и строительные работы, а также с местной администрацией.

Выбор управляющего является оптимальным решением для организации и взаимодействия жителей с местными органами власти, который не только защищает права, но и обеспечивает интересы. Сейчас всё чаще встречается фраза «старший по подъезду», «старший по дому». Фактически два этих понятия несут сходное значение. Поэтому права и обязанности старшего по дому при самоуправлении носят тождественный характер.

Важно отметить, что эта должность не государственная, а носит скорее общественный характер. Более того, данное понятие отсутствует в ЖК РФ. Соответственно, помимо определённой власти, управляющий получает дополнительную нагрузку.

Практика в городах

Права и обязанности старшего по дому, как правило, определяются органами местного самоуправления. В качестве основного нормативно-правового акта выступает Положение Думы либо Указ местной администрации. Причём в данном документе отражён правовой статус и иных лиц, имеющих значение для организации местного самоуправления.

При разложении полномочий на определённые элементы стоит сформировать ряд материальных критериев, относимых к личности управляющего:

• Дееспособность гражданина.
• Достижение 16-летнего возраста.
• Должен быть избран общим голосованием из числа кандидатов.

Права и обязанности старшего по дому и по подъезду предполагают осуществление деятельности в целях реализации народной инициативы.

О полномочиях: часть I

О том, какие права и обязанности старшего по дому закрепляются в нормативном документе, может рассказать следующий перечень основных полномочий:

О полномочиях: часть II

Старший в пределах правового статуса уполномочен на:

Отчётность и контроль за деятельностью

Права и обязанности старшего по дому предполагают не только определённый уровень власти, но и своеобразное подчинение. Данная должность закрепляет необходимость строгой отчётности перед жителями подконтрольного дома. Решением собрания жильцов можно прекратить полномочия управляющего, а можно оставить функционировать ещё на долгий период времени. В случае возникновения инициативы отстранения от должности, за это должно проголосовать не менее 2/3 всех членов собрания.

Как правило, в собрании могут принимать участие представители органов местного самоуправления, которые обладают правом совещательного голоса. Несмотря на это права и обязанности старшего по дому в многоквартирном доме предполагают активное участие при решении вопросов местного значения. При этом его деятельность ведётся только от имени всех жителей конкретного дома.

И кто же такой «старший по дому»?

Исходя из информации, приведённой выше, можно легко сформулировать понятие должности старшего по дому. Это лицо, которое уполномочено решением собрания жителей дома, представлять интересы всех жильцов, проживающих по определённому адресу. Представительство касается вопросов содержания дома, сохранности его имущества, прилегающей территории. Кроме того, права и обязанности старшего по дому при управляющей компании предполагают необходимость взаимодействия с муниципальными и государственными структурами.

Случаи выбора старшего

ЖК РФ говорит о том, что органом управления в многоквартирном доме является собрание его жителей - собственников жилых помещений. К его компетенции относятся любые вопросы, связанные с функционированием и жизнеобеспечением дома. Сюда могут входить как проблемы владения и пользования общим имуществом, так и иные вопросы. Именно на общем собрании выбирается старший по дому, определяются его права и обязанности. Кроме того, жители определяются с суммой вознаграждения лицу, выбранному на данную должность.

В зависимости от организации местного самоуправления, старший по дому может быть выбран разными способами. Там, где нет ТСЖ, но при этом действует управляющая компания, вопрос выбора старшего решается коллективным путём. При этом необходимо оповестить соответствующую организацию для того, чтобы в договор были внесены необходимы коррективы, касающиеся правового статуса ответственного, его полномочий, времени работы и вознаграждения.

Те дома, которые подчиняются ТСЖ, органом, могущим избирать старшего по дому, является собрание исключительно членов ТСЖ. Соответственно, только там может быть определён статус выбираемого лица. Все решения, принятые на собрании жителей дома, оформляются протоколом.

Нюансы вознаграждения

Как правило, в нормативных документах не предусматривается возможность оплаты должности старшего по дому. А это, как минимум, несправедливо, ведь хороший управленец может сделать огромное количество добрых дел, а также значительно улучшить жизнь каждого жителя дома.

Ни государство, ни органы местного самоуправления не предусматривают вознаграждения за выполнения обязанностей старшего. При этом на собрании жителей дома может быть выдвинута инициатива об оплате данной должности из личного бюджета жителей каждой квартиры.

В разных регионах политика в отношении управляющего дома является разной. Так, в одном месте старший освобождается от оплаты услуг по найму жилья, а также оплаты услуг технического обслуживания дома, за вывоз мусора и другие коммунальные услуги. Варианты вознаграждения могут быть различны: от выплаты заработной платы путём сборов средств до компенсации за оплату содержания и ремонта жилья.