Участники и субъекты жилищных правоотношений. Субъекты жилищных правоотношений Стороны в жилищных правоотношениях

Субъекты жилищного правоотношения – это участники правоотношения, обладающие субъективными правами и обязанностями. В законодательстве используются разные термины, касающиеся субъектов правоотношений. Их также называют участниками, лицами и сторонами. Однако с точки зрения теории права они именуются субъектами правоотношения.

Субъект – обязательный элемент любого правоотношения, в том числе жилищного. В соответствии со ст. 4 ЖК РФ в жилищных правоотношениях могут участвовать многие субъекты (участники жилищных отношений).

Как и любое общественное отношение, жилищное правоотношение устанавливается между людьми. В связи с этим в качестве субъектов жилищных правоотношений выступают либо отдельные индивиды, либо определенные коллективы людей, либо публично-правовые образования (Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования).

Отдельные индивиды именуются в законодательстве гражданами. Вместе с тем субъектами жилищных правоотношений в нашей стране могут быть не только граждане РФ, но и иностранцы, а также лица без гражданства. Наряду с отдельными индивидами в качестве субъектов жилищных правоотношений могут участвовать и организации, которые называются юридическими лицами. За юридическим лицом как субъектом жилищного правоотношения всегда стоит определенный коллектив людей (работников).

В этих правоотношениях могут участвовать не только российские, но и иностранные юридические лица.

В регулируемых жилищным правом отношениях могут участвовать также Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования.

Таким образом, субъектами жилищных правоотношений могут быть:

1) физические лица (граждане Российской Федерации, иностранные граждане, лица без гражданства);
2) юридические лица (как российские, так и иностранные);
3) Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования.

Вместе с тем их можно подразделить на основные субъекты (перечисленные в ч. 2 ст. 4 ЖК РФ) и иные субъекты (перечисленные в ч. 3 ст. 4 ЖК РФ).

К первым относятся граждане (физические лица), юридические лица (организации), Российская Федерация (государство), субъекты РФ (республики, края, области и др.), муниципальные образования (городские, сельские поселения и др.). Для того чтобы граждане и юридические лица могли стать участниками жилищных отношений, они должны обладать определенным правовым статусом – правосубъектностью, которая включает в себя следующие элементы: правоспособность и дееспособность. Эти вопросы регламентированы подразд. 2 "Лица" разд. I (ст. 17–127) ГК РФ. С точки зрения правоспособности все граждане равны независимо от возраста (ст. 17 ГК РФ), т.е. в равной мере способны иметь права и нести обязанности.

С точки зрения дееспособности граждане, конечно, не равны. Дееспособность гражданина, т.е. его способность своими действиями приобретать нрава и исполнять обязанности (ст. 21 ГК РФ), возникает по общему правилу с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18-летнего возраста. Законом установлены исключения для несовершеннолетних супругов (п. 2 ст. 21 ГК РФ) и эмансипированных граждан (ст. 27 ГК РФ). Они также обладают дееспособностью в полном объеме. Если гражданин не обладает дееспособностью в полном объеме, то в соответствующих отношениях участвуют его законные представители: родители, усыновители или опекуны (попечители). Важно уяснить, что даже малолетние граждане могут быть участниками жилищных отношений, но от их имени сделки совершает законный представитель, например опекун.

К иным участникам жилищных правоотношений относятся иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица. Касаясь статуса этих физических лиц, прежде всего следует руководствоваться ч. 3 ст. 62 Конституции, из которой следует, что они обладают правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ. Например, в ЖК РФ такое изъятие из общего правила (согласно международному праву указанный выше объем прав названных лиц считается национальным режимом) установлено ч. 5 ст. 49: иностранные граждане и лица без гражданства не могут получить жилье по договору социального найма. Однако международным договором может быть установлено иное.

Статус физических лиц определяют соответствующие федеральные законы:

– в отношении граждан Российской Федерации – Федеральный закон от 31.05.2002 № 62-ФЗ "О гражданстве Российской Федерации";
– в отношении иностранных граждан и лиц без гражданства – Федеральный закон от 25.07.2002 № 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации".

Понятие и признаки юридического лица (организации) даны в ГК РФ. Так, из ст. 48 и 51 данного Кодекса следует, что в жилищных отношениях могут участвовать только организации, обладающие определенными признаками, в частности зарегистрированные в установленном законодательством порядке. Они должны обладать в совокупности четырьмя легальными признаками:

– организационной упорядоченностью (или организационным единством);
– имущественной обособленностью;
– самостоятельной имущественной ответственностью;
– возможностью выступать в гражданском обороте и в суде от своего имени.

Перечисленные признаки должны найти отражение в его учредительных документах и создают необходимые предпосылки для самостоятельного участия юридического лица в жилищных отношениях.

Правоспособность и дееспособность юридического лица возникают и прекращаются одновременно, т.е. с момента его возникновения и прекращения (с момента включения организации в реестр юридических лиц и исключения из него).

Публично-правовые образования в одних случаях могут участвовать в жилищных отношениях на равных началах (например, по договору найма жилого помещения), а в других случаях они, обладая властными полномочиями, должны принимать соответствующие решения по жилищным вопросам. В соответствии со ст. 125 ГК РФ от их имени приобретают права и несут обязанности соответствующие органы и лица в рамках их компетенции.

В ЖК РФ представлен широкий круг субъектов – граждан:

– во-первых, это граждане, обладающие самостоятельным правом на жилое помещение (собственники жилых помещений, наниматели, члены ЖК и ЖСК);
– во-вторых, это лица, жилищные права которых имеют производный характер (поднаниматели, временные жильцы).

Указанные выше субъекты и другие участники жилищных отношений называются в конкретных главах и статьях ЖК РФ. Например, в соответствии со ст. 60 данного Кодекса по договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем. Из ст. 111 ЖК РФ следует, что право на вступление в ЖК имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, и (или) юридические лица.

В юридической литературе до сих пор не сложилось четкого понимания того, что является объектом жилищных правоотношений. В законодательстве ответ на этот вопрос найти несколько проще. Жилищные кодексы и РСФСР, и Российской Федерации оперируют понятием "жилое помещение". В части 1 ст. 15 ЖК РФ единственным объектом жилищных правоотношений называются жилые помещения: жилые дома или их части, квартиры и их части, комнаты. Заселение жилых помещений, признанных санитарным законодательством непригодными для проживания, как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений, не допускается.

Ранее для отношений, вытекавших из договора коммерческого найма, в Жилищном кодексе РСФСР применялся термин "дом", "квартира"*(21). Теперь под предметом (объектом) договора коммерческого найма понимается жилое помещение в виде жилого дома и его части, квартиры и ее части (ст. 673 ГК РФ).

Жилищное законодательство предъявляет к жилым помещениям свои требования: оно должно быть жилым, т.е. функционально предназначенным для круглогодичного проживания граждан. Это означает, что жилой дом, в котором находится жилое помещение, должен быть капитальным строением. Всевозможные времянки, вагончики к таковым строениям не относятся и в состав жилищного фонда не включаются. В подобных помещениях могут проживать граждане, но с ними должен заключаться договор аренды (имущественного найма). Предметом жилищных правоотношений не могут быть подсобные помещения (кухни, коридоры и т.п.).

Статья 673 ГК РФ устанавливает только два требования к предмету договора коммерческого найма: жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания. В Гражданском кодексе Российской Федерации содержание понятия "пригодность жилого помещения для проживания" определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Следовательно, жилое помещение должно отвечать санитарным и техническим требованиям. Иначе говоря, оно должно быть таким, чтобы в нем можно было проживать в течение всего года без угрозы здоровью. При определении пригодности жилого помещения исходят из строительных норм и правил (СНиП), противопожарных и санитарных требований (например, помещение не должно располагаться в подвальных, полуподвальных этажах, его высота от пола до потолка должна составлять не менее 2,5 метра, освещение помещения должно быть естественным). Непригодность жилого помещения может быть вызвана физическим износом дома, расположением в зонах, где запрещено строительство, в местах, опасных для жизни.

Субъекты правоотношений - это лица, участвующие в этих правоотношениях. Субъекты жилищных отношений - граждане, юридические лица, Российская Федерация и ее субъекты, муниципальные образования (ст. 4 ЖК РФ). Положения Жилищного кодекса применяются к жилищным отношениям, в которых участвуют иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица, если иное не установлено Жилищным кодексом или другим федеральным законом.

Круг субъектов жилищных правоотношений довольно широк и разнообразен: это стороны жилищного обязательства, пользователи жилых помещений, не совпадающие со сторонами обязательства; лица, имеющие самостоятельное право пользоваться жилыми помещениями; лица, чьи права носят зависимый, производный характер.

Основными субъектами жилищных правоотношений выступают стороны. Наименование сторон, их правовое положение зависят от нескольких факторов: от их вида; от того, в силу каких оснований данные правоотношения возникают; от вида жилищного фонда, в котором предоставлено жилое помещение.

Например, сторонами жилищных организационных правоотношений выступают, во-первых, органы, уполномоченные вести учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и распределять жилье (местная администрация, государственные и муниципальные предприятия и организации, жилищно-строительные и жилищные кооперативы и др.), а во-вторых, гражданин, имеющий право на получение жилья в данном жилищном фонде.

В жилищных имущественных правоотношениях в качестве пользователя жилого помещения могут быть только граждане (наниматель, член ЖСК или ЖК, члены их семей и другие лица, имеющие самостоятельное право пользования жилым помещением; поднаниматели и временные жильцы, приобретающие производные от первичных пользователей права). В договоре коммерческого найма в роли нанимателя выступает одно лицо, за исключением случая, когда граждане, проживающие совместно с нанимателем, известив наймодателя, заключат договор о том, что все они будут отвечать перед наймодателем солидарно. В этом случае указанные лица выступают сонанимателями, т.е. возникает обязательство с множественностью лиц на стороне нанимателя.

В жилищном праве семья понимается иначе, чем в семейном праве, что вполне оправданно и обусловлено спецификой общественных отношений, регулируемых жилищным законодательством. Семья - это группа лиц, общность людей, основанная на браке, родстве, свойстве или совместном проживании в одном жилище и ведущая с нанимателем жилого помещения, как правило, совместное хозяйство, под которым понимается наличие общего бюджета, общие расходы на оплату жилища, взаимная забота и т.д. Иными словами, семью создают отношения по совместному использованию жилья, хотя они, конечно, строятся на принципах морали, нравственности, духовной близости. Однако законодательство построено таким образом, что семья как общность людей субъектом жилищных отношений не является.

Поскольку члены семьи используют общее жилое помещение, то, естественно, семья представляет собой нечто единое, объединенное в особый коллектив. Этим и объясняется необходимость достижения соглашения между членами семьи (например, при приватизации, обмене, разделе жилого помещения и др.). Такие соглашения необходимы для того, чтобы избрать приемлемый для всех членов семьи вариант поведения, ведь все члены семьи нанимателя жилого помещения в договоре социального найма обладают равными правами. Солидарная ответственность также не означает, что отвечает по обязательствам в договоре жилищного найма семья (в качестве субъекта права), а не ее члены. Каждый член семьи имеет свои права и обязанности в договоре социального найма жилого помещения. Причем они равны, а в большинстве случаев и одинаковы с нанимателем (например, право пользования жилым помещением, если между ними не было иного соглашения). Поскольку совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма, все они являются сонанимателями жилого помещения.

В договоре коммерческого найма лица, проживающие совместно с нанимателем, при заключении договора также могут стать сонанимателями жилой площади. Нанимателем жилого помещения в договоре найма (коммерческого и социального) может быть гражданин, достигший 18 лет, или до этого возраста, если он по основаниям, предусмотренным законом, в полном объеме приобретет дееспособность. Пользователями жилых помещений в качестве членов семьи или лиц, постоянно проживающих с нанимателем, могут быть любые граждане независимо от их возраста и состояния здоровья. Ранее в члены ЖСК (ЖК) могли быть приняты лица, достигшие 18-ти лет (ч. 2 ст. 113 ЖК РСФСР), однако статья 26 ГК РФ снизила этот возраст до 16 лет.

По договору социального найма жилые помещения предоставляются гражданам в домах государственного и муниципального жилищных фондов (ч. 1 ст. 672 ГК РФ), в коммерческий наем могут сдаваться жилые помещения в любых жилищных фондах. Поэтому круг наймодателей в договоре коммерческого найма шире. Но лицом, предоставляющим жилое помещение гражданину в пользование, должен быть либо собственник, либо управомоченное им лицо*(23).

В договоре коммерческого найма наймодателями могут быть и собственники (граждане, юридические лица), и управомоченные ими лица (жилищно-эксплуатационные организации). В качестве наймодателей могут выступать и арендаторы жилых помещений - юридические лица, которые арендуют жилые помещения со специальной целью передачи их гражданам для проживания (обычно своим работникам).

Граждане, имеющие в личной собственности жилые помещения (дома, квартиры), вправе использовать их для личного проживания, проживания членов своих семей, заключать договор найма жилого помещения и иным способом распоряжаться помещением. Таким образом, в жилищных правоотношениях при использовании жилых помещений личных собственников субъектами выступают, с одной стороны, гражданин-собственник, а с другой - члены его семьи, в том числе бывшие, и наниматели жилых помещений.

В договоре найма служебного жилого помещения наймодателем может быть собственник жилого помещения (или орган, им управомоченный) и иной титульный владелец (например, государственные и муниципальные предприятия и учреждения, общественные организации), а нанимателем жилого помещения - работник, который, в силу возложенных на него трудовых обязанностей, должен проживать недалеко от места работы (ст. 93 ЖК РФ).

В общежитиях жилое помещение предоставляет собственник (или орган, им управомоченный) либо государственное или муниципальное предприятие и организация, имеющие право оперативного управления или хозяйственного ведения жилыми помещениями. Вторая сторона жилищных правоотношений - рабочие, служащие, студенты, учащиеся и другие граждане, которым жилое помещение в общежитии предоставляется на период работы или учебы (ст. 94 ЖК РФ).

В договоре пожизненного содержания с иждивением в качестве плательщика ренты (лица, предоставляющего жилое помещение получателю ренты) могут выступать и граждане, и юридические лица, но только если их учредительные документы не запрещают им заниматься такого рода деятельностью при наличии лицензии. Обязанности плательщиков ренты могут переходить к другим лицам (ст. 593 ГК РФ). Получателями ренты по этому договору могут быть только граждане, передавшие недвижимость плательщику ренты на праве собственности. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, например супругов, детей, членов одной семьи. Если в договоре пожизненной ренты доли получателей ренты не определены, они считаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты происходит приращение его доли к долям других получателей ренты, если только договор этого прямо не исключает. После смерти последнего получателя ренты обязательство выплачивать ренту прекращается. Иные случаи перехода прав получателя ренты к другим лицам исключаются.

Право пользования жилым помещением может возникать и на основе завещательного отказа, т.е. особого распоряжения: завещатель возлагает на наследника по завещанию исполнение какого-либо обязательства в пользу одного или нескольких получателей, которые приобретают право исполнения (ст. 1137 ГК РФ).

В книге кратко изложены ответы на основные вопросы темы «Жилищное право». Издание поможет систематизировать знания, полученные на лекциях и семинарах, подготовиться к сдаче экзамена или зачета. Пособие адресовано студентам высших и средних образовательных учреждений, а также всем интересующимся данной тематикой.

10. Субъекты жилищных правоотношений

Субъекты правоотношений – это лица, участвующие в этих правоотношениях.

Согласно ст. 4 ЖК РФ субъектами жилищного права являются :

Граждане;

Юридические лица – организации, которые имеют в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечают по своим обязательствам этим имуществом, могут от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде;

Российская Федерация;

Субъекты РФ;

Муниципальные образования.

От имени Российской Федерации и субъектов РФ могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов; от имени муниципальных образований – органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (ст. 124 ГК РФ).

Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование отвечают по своим обязательствам принадлежащим им на праве собственности имуществом, кроме имущества, которое закреплено за созданными ими юридическими лицами на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Юридические лица , созданные Российской Федерацией, субъектами РФ и муниципальными образованиями, не отвечают по их обязательствам. Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования не отвечают по обязательствам созданных ими юридических лиц, кроме случаев, предусмотренных законом. Российская Федерация не отвечает по обязательствам субъектов РФ и муниципальных образований, которые не отвечают по обязательствам друг друга, а также по обязательствам Российской Федерации.

Эти правила не распространяются на случаи, когда Российская Федерация приняла на себя гарантию по обязательствам субъекта РФ, муниципального образования или юридического лица либо указанные субъекты – по обязательствам Российской Федерации.

§3.3. Субъекты жилищных правоотношений

Субъекты правоотношений - это лица, участвующие в этих правоотношениях. Субъектами жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация и ее субъекты, муниципальные образования (ст. 4 ЖК РФ). Положения Жилищного кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено Жилищным кодексом или другим федеральным законом.

Круг субъектов жилищных правоотношений довольно широк и разнообразен: это стороны жилищного обязательства, пользователи жилых помещений, не совпадающие со сторонами обязательства, лица, имеющие самостоятельное право пользоваться жилыми помещениями, наконец, лица, чьи права носят зависимый, производный характер, и др.

Основными субъектами жилищных правоотношений выступают стороны. Наименование сторон, их правовое положение зависят от нескольких факторов: от их вида, от того, в силу каких оснований данные правоотношения возникают, и от вида жилищного фонда, в котором предоставлено жилое помещение. Например, сторонами жилищных организационных правоотношений, с одной стороны, выступают органы, уполномоченные вести учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и распределять жилье (местная администрация, государственные и муниципальные предприятия и организации, жилищно-строительные и жилищные кооперативы), а с другой - гражданин, имеющий право на получение жилья в данном жилищном фонде.

В жилищных имущественных правоотношениях в качестве пользователя жилого помещения могут быть только граждане (наниматель, член ЖСК (ЖК), члены их семей и другие лица, имеющие самостоятельное право пользования жилым помещением; поднаниматели и временные жильцы, приобретающие производные от первичных пользователей права). При этом в договоре коммерческого найма в роли нанимателя, по общему правилу, выступает одно лицо, за исключением случая, когда граждане, проживающие совместно с нанимателем, известив наймодателя, заключат договор о том, что все они будут отвечать перед наймодателем солидарно. В этом случае указанные лица выступают сонанимателями, т.е. здесь возникает обязательство с множественностью лиц на стороне нанимателя.

При социальном найме проживающие с нанимателем члены его семьи являются сонанимателями независимо от того, заключен ли по этому поводу договор между ними и нанимателем. Круг членов семьи нанимателя прямо определен законом: к ним относятся супруг нанимателя, его дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство (ч. 1 ст. 69 ЖК РФ). Ранее формулировка была следующая: "Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство" (ст. 53 ЖК РСФСР).

В жилищном праве семья понимается иначе, чем в семейном праве, что вполне оправданно и обусловлено спецификой общественных отношений, регулируемых жилищным законодательством. Семья - это группа лиц, общность людей, основанная на браке, родстве, свойстве или совместном проживании в одном жилище и ведущая с нанимателем жилого помещения, как правило, совместное хозяйство, под которым понимаются наличие общего бюджета, общие расходы по оплате жилища, взаимная забота. Иными словами, семью создают отношения по совместному использованию жилья, хотя они, конечно, строятся на принципах морали, нравственности, духовной близости. Тем не менее законодательство построено таким образом, что семья как общность людей субъектом жилищных отношений не является (Лыкова Э.Б. Жилищное право России: Учебное пособие. Воронеж, 2002. С. 64).

Поскольку члены семьи используют общее жилое помещение, то, естественно, семья представляет собой нечто единое, объединенное в особый коллектив. Этим и объясняется необходимость достижения соглашения между членами семьи (например, при приватизации жилого помещения, при обмене, разделе жилого помещения). Такие соглашения необходимы для того, чтобы избрать приемлемый для всех членов семьи единый вариант поведения, ведь все члены семьи нанимателя жилого помещения в договоре социального найма обладают равными правами. Солидарная ответственность также не означает, что отвечает по обязательствам в договоре жилищного найма семья (в качестве субъекта права), а не ее члены. Каждый член семьи имеет свои права и обязанности в договоре социального найма жилого помещения. Причем они равны правам нанимателя, а в большинстве случаев и одинаковые с ними (например, право пользования жилым помещением, если между ними не было иного соглашения). В связи с тем, что совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма, все они являются сонанимателями жилого помещения.

В договоре коммерческого найма лица, проживающие совместно с нанимателем, при заключении договора также могут стать сонанимателями жилой площади. Нанимателем жилого помещения в договоре найма (коммерческого и социального) может быть гражданин, достигший 18 лет, или младше, если он приобретет по основаниям, предусмотренным законом, дееспособность в полном объеме. Пользователями жилых помещений в качестве членов семьи или лиц, постоянно проживающих с нанимателем, могут быть любые граждане независимо от возраста и состояния здоровья. Ранее в члены ЖСК (ЖК) могли быть приняты лица, достигшие 18-летнего возраста (ч. 2 ст. 113 ЖК РСФСР), однако статья 26 ГК РФ снизила этот возраст до 16 лет.

По-разному определяется в законодательстве другая сторона жилищного имущественного правоотношения. Например, по договору социального найма жилые помещения предоставляются гражданам в домах государственного и муниципального жилищных фондов (ч. 1 ст. 672 ГК РФ), в коммерческий наем могут сдаваться жилые помещения в любых жилищных фондах. Поэтому круг наймодателей в договоре коммерческого найма шире. Вместе с тем лицом, предоставляющим жилое помещение гражданину в пользование, должен быть либо собственник, либо управомоченное им лицо. Например, в договоре социального найма в качестве наймодателя выступают в основном жилищно-эксплуатационные организации (ЖЭУ, РЭУ, ДМУРЭП и др.), а также государственные и муниципальные предприятия, учреждения, организации или создаваемые ими в качестве юридических лиц жилищно-эксплуатационные организации.

В договоре коммерческого найма наймодателями могут быть как собственники (граждане, юридические лица), так и управомоченные ими лица (те же жилищно-эксплуатационные организации). В качестве наймодателей могут выступать и арендаторы жилых помещений - юридические лица, которые арендуют жилые помещения со специальной целью - передать их гражданам для проживания (обычно своим работникам).

В договоре найма служебного жилого помещения наймодателем может быть как собственник жилого помещения (или орган, им управомоченный), так и иной титульный владелец (например, государственные и муниципальные предприятия и учреждения, общественные организации). Нанимателем жилого помещения является работник, который по характеру возложенных на него трудовых обязанностей должен проживать по месту работы или вблизи от него (ст. 93 ЖК РФ).

В общежитиях жилое помещение предоставляет собственник (или орган, им управомоченный) либо государственное или муниципальное предприятие и организация, имеющие право оперативного управления или хозяйственного ведения в отношении жилых помещений. Второй стороной жилищных правоотношений выступают рабочие, служащие, студенты, учащиеся и другие граждане, которым жилое помещение в общежитии предоставляется на период работы или учебы (ст. 94 ЖК РФ).

В договоре пожизненного содержания с иждивением плательщиком ренты (лицом, предоставляющим жилое помещение получателю ренты) могут быть как граждане, так и юридические лица при условии, что их учредительные документы не запрещают им заниматься такого рода деятельностью при наличии лицензии. При этом в соответствии со статьей 593 ГК РФ обязанности плательщиков ренты могут переходить к другим лицам. Получателями ренты по этому договору могут быть только граждане, передавшие недвижимость плательщику ренты на праве собственности. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, например, супругов, детей, членов одной семьи. Если в договоре пожизненной ренты конкретные доли получателей ренты не определены, они считаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты происходит приращение его доли к долям других получателей ренты, если только договор этого прямо не исключает. После смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается. Иные случаи перехода прав получателя ренты к другим лицам исключаются.

Право пользования жилым помещением может возникать и на основе завещательного отказа - особого завещательного распоряжения. При завещательном отказе завещатель возлагает на наследника по завещанию исполнение какого-либо обязательства в пользу одного или нескольких получателей, которые приобретают право исполнения (ст. 1137 ГК РФ). Отказополучателями могут быть лица, входящие и не входящие в круг наследников по закону.

Жилищные правоотношения — это общественные отношения, урегулированные нормами жилищного законодательства . Это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды урегулированных нормами права отношений, возникающих по поводу жилища: владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями , предоставления жилых помещений нуждающимися в них, управления и эксплуатации жилищного фонда и т.д.

В результате регулирования нормами жилищного права общественные отношения приобретают правовую форму и становятся жилищными правоотношениями .

В правовой науке выделяют два вида жилищных правоотношений: организационные — построенные на началах власти и подчинения (например, отношения по управлению жилищным фондом, по учету нуждающихся в жилье граждан и распределению жилья), и складывающиеся на началах равенства их участников, которые подразделяются на имущественные (например, правоотношения по пользованию жилыми помещениями) и личные неимущественные отношения (например, вытекающие из факта соседства в коммунальной квартире). Имущественных отношений большинство.

Часть 1 ст. 4 ЖК РФ закрепляет перечень жилищных отношений .

Так, жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
пользования общим имуществом собственников помещений;
отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
учета жилищного фонда;
содержания и ремонта жилых помещений;
переустройства и перепланировки жилых помещений;
управления многоквартирными домами;
создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья , прав и обязанностей их членов;
предоставления коммунальных услуг;
внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее — фонд капитального ремонта);
контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;
ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.

Объект и субъекты жилищных правоотношений

В юридической литературе до сих пор не сложилось четкого понимания того, что является объектом жилищных правоотношений . В законодательстве ответ на этот вопрос найти гораздо проще. Согласно ч. 1 ст. 15 ЖК РФ единственным объектом жилищных правоотношений являются жилые помещения . К ним относятся жилые дома, части жилых домов, части квартир, комнаты.

Круг субъектов жилищных правоотношений довольно широк и разнообразен:

стороны жилищного правоотношения;
пользователи жилых помещений, не совпадающие со сторонами обязательств ;
лица, имеющие самостоятельное право пользования жилыми помещениями;
лица, права которых носят зависимый, производный характер, и др.

Основными субъектами жилищных правоотношений выступают их стороны.

Сторонами, например, жилищных организационных правоотношений, с одной стороны, выступают органы, уполномоченные вести учет лиц, нуждающихся жилых помещениях, и распределять жилье, с другой — гражданин, имеющий право на получение жилья в данном жилищном фонде.

В жилищных имущественных правоотношениях в качестве пользователя жилого помещения могут быть только граждане (наниматель, член жилищного или жилищно-строительного кооператива, члены их семей и другие лица, имеющие самостоятельное право пользования жилым помещением; поднаниматели и временные жильцы).

В жилищном праве также используется термин «семья », понимание сущности которого важно при определении таких субъектов, как «член семьи собственника», «член семьи нанимателя». Легального определения семьи не имеется. В жилищном праве «семья» понимается более широко, чем в семейном праве . Это группа лиц, общность людей, основанная на браке, родстве, свойстве или в совместном проживании в одном жилище и ведущая с нанимателем жилого помещения, как правило, совместное хозяйство, под которым понимается наличие общего бюджета , общие расходы по оплате жилища, взаимная забота и т.д.

Однако законодательство построено таким образом, что семья как общность людей самостоятельным субъектом жилищных правоотношений не является.

Основания возникновения жилищных правоотношений

Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных ст. 10 ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных правоотношений , которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

В Жилищном кодексе РФ перечислены юридические факты — жизненные обстоятельства, влекущие возникновение жилищных правоотношений. Аналогичные юридические факты влекут также изменение и прекращение жилищных правоотношений.

Юридические факты делятся на два вида: действия (зависят от воли субъектов правоотношений) и события (не зависят от воли правоотношений).

Действия, в свою очередь, делятся на правомерные и неправомерные.

Итак, жилищные права и обязанности возникают из следующих юридических фактов:

из договоров и иных сделок , предусмотренных федеральным законом , а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему. Наиболее распространенными юридическими фактами являются договоры и иные сделки;
из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления , которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей. Например, государственная регистрация права на жилое помещение , решение исполнительного органа государственной власти о предоставлении жилого помещения;
из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;
в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Юридические факты могут быть объединены в юридический состав.

Это означает, что для возникновения правоотношения необходима совокупность указанных в ст. 10 ЖК РФ юридических фактов.

Например, при переходе права собственности по договору необходимо не только заключение договора в письменной форме, но и соблюдение требования государственной регистрации договора и перехода права собственности.

По характеру и объему они различаются в зависимости от правового режима жилого помещения , субъектного состава и вида жилищного правоотношения.

Так, в организационных отношениях гражданин , имеющий право на получение жилой площади из фонда социального использования, приобретает право требования к органам, которые в соответствии с законом ведут учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, вследствие чего они несут обязанность при наличии определенных условий: поставить гр-на на учет, вынести решение о предоставлении конкретного жилого помещения и т.д.

Жилищные имущественные правоотношения возникают с момента принятия решения о предоставлении жилого помещения и заключения договора социального либо коммерческого найма, и т.д.

Особенность имущественных правоотношений состоит в том, что права и обязанности сторон в данном правоотношении — это в основном права и обязанности по пользованию жилым помещением, направленные на материальный объект — жилое помещение.

Вследствие этого права пользователя жилой площади имеют характер вещных прав (наряду с их обязательственными чертами). Комплекс правомочий нанимателя по пользованию и распоряжению жилым помещением, предоставленным ему по договору или иному основанию, иногда именуют как «право на жилую площадь», понимая под ним особое право на занимаемое им жилое помещение.

Понравилась статья? Поделитесь ей

Распечатать статью